계약금 해약금 위약금 손해배상액의 예정

계약금 해약금 위약금 

손해배상액의 예정

부동산 거래를 함에 있어서 

매매든지 임대든지 

고액의 돈이 오가는 경우

 

또는

 

기간이 길어지는 계약의 

안전성을 담보하기 위해 

계약금을 걸게 되는데요, 

이때 

계약금이

 

어떤 법적 성격을 

띄고 있느냐에 따라

 

계약의 내용이 

많아 달라지게 됩니다. 

경우에 따라서 

계약금을

 

해약금, 위약금 

또는

 

손해배상액의 예정이라고

 부르면서

 

동일한 의미로 

알고 계시는 분들이 

많이 있습니다. 

위 용어들이 

갖는 의미는

 

경우마다 다르게 나타나기에

 

실생활에서  

매매나 임대계약시에

 

많은 문제들을 

야기하기도 합니다. 

이에 

용어 정리와 함께

 

서로간의 

상관 관계에 대해서 

알아보기로 합니다.

계약금과 해약금

계약금

부동산을 팔고사거나  

임대차계약을 체결할 때

 

약정의 표시로

 

상대방에게 

지급하는 금전 등을 말한다. 

부동산 거래에서는

 

거래금액의 

10% 정도의 계약금을

 

계약할 때 

상대방에게 지급하는 것이 

관례이다. 

증약금(證約金 ), 해약금 (解約金 ) 

등의 법적 성질이 있다. 

민법에서는  

매매 의 당사자일방이 

계약 당시에 

금전 기타  물건을

 

계약금, 보증금  등의 

명목으로

 상대방에게 교부한 때에는

 

당사자 간에 

다른 약정이 없는 한

 

당사자의 일방이 

이행에 착수할 때까지

 

교부자는 이를 포기하고 

수령자는 그 배액을 상환하여 

 

매매계약을  해제할 수 

있다고 규정하였다. 

이때 

이것은 해약금의 성격이 있다. 

근거법은 민법이다.

[네이버 지식백과] 

 

해약금

계약의 해제권을 

보류하는 작용을 하는

 

 계약금을 말하는 것으로, 

민법에는

  

매매의 당사자일방이 

계약당시에 

금전 기타 물건을

 

계약금, 보증금 등의 명목으로 

상대방에게 교부한 때에는

 

당사자 간에 

다른 약정이 없는 한

 

당사자의 일방이 

이행에 착수할 때까지

 

교부자는 이를 포기하고 

수령자는 그 배액을 상환하여 

 매매계약 을 해제할 수 있다고 

명시하고 있다.

 

[네이버 지식백과] 

 

부동산 매매계약 

또는 

임대차계약을 할 때

 

고액의 돈이 오가거나 

기간이 길어지는 경우

 

계약의 안전성을 

도모하기 위해

 

보통

 

해당 계약의 거래액에 

약 10%정도를 

계약금으로 합니다.

이러한

계약금에 관한 약정도

계약으로 간주하여

계약금계약이라 하여

주계약에 따르는 

종된 계약으로 봅니다.

계약하는 당일 

계약금을 전부 지급하면 

완전한 계약이 성립됩니다.

이러한 계약금은

증약금과 해약금으로서의 

효력을 가지게 됩니다.

계약금이 

증약금의 효력을 가지기에

 

매매계약서가 없어도 

계약금 지급만으로 

계약이 성립하게 됩니다.

또한 

계약금은

 

쌍방이 계약의 이행에 

착수하기 전에

 

매도자는 계약금의 2배

 

매수자는 

계약금을 포기 함으로써

 

상대방의 귀책사유 없이도 

계약을 해제할 수 있게 하는

해약금으로써의 

효력도 가집니다.  

(민법 제565조)

이는 

당사자 간의 

다른 약정이 없는 한

계약금이 

해약금으로서의 역할을 한다는 

임의규정이므로

당사자간에 해약금에 대해 

다른 약정을 한다해도 

문제가 없습니다.

예를 들어 

“매도자가 

계약을 해제하기 위해서는 

계약금의 3배를 

매수자에게 

지급하여야 한다”고

 

쌍방의 합의로 계약을 맺어도 

아무 문제가 없다는 것입니다.

이는 

계약자유의 원칙이라는 

법원칙에 따르는 것입니다.

계약을 임의해제 할 수 있는 

해약금은

 

실제로 상대방에게 지급함으로써 

그 해제의 효력이 생기는데

만약 

상대방에게 지급거절 당해도

공탁의 절차를 거치지 않고

지급하였다는 사실 하나만으로도 

계약의 해제가 가능합니다.

 해약금으로 

계약을 해제할 수 있는 것은

상대방의 

이행의 착수가 있기 전 

까지로 봅니다.

이렇듯 

이행의 착수가 계약에 있어서 

중요한 부분입니다.

보통의 경우는

중도금의 지급을 

이행의 착수로 봅니다. 

즉

 

중도금의 지급이 있었다면 

그 이후에는

 

해약금으로써 해당 계약을 

해제할 수 없게 되는 것입니다.

① 중도금의 일부지급이나

② 중도금 날짜보다 

먼저 지급하는 경우에도

이행의 착수가 

있는 것으로 보아

계약금을 해제금으로 하여 

계약을 해제할 수 없습니다.

 판례는 

중도금을 마련하기 위해 

매수인이 

자기가 지금 살고 있는 집을

 처분한 경우 

매도인이 이사를 가기 위해 

이사갈 집을 계약하고 

계약금을 지불한 경우에도

이행의 착수가 있는 것으로 보아

이행의 착수의 의미를 

넓게 해석하고 있습니다.

중도금 없이 

바로 잔금을 치루는 계약도

잔금의 일부 지급으로

이행의 착수가 

있는 것으로 봅니다.

 

 

위약금과 

손해배상예정액

위약금

계약의 채무를 

이행하지 못할 때

  

채무자가  채권자에게 

치러야 할 것으로 

미리 약정한 금액을 말한다. 

민법은 

‘위약금의 약정은 

손해배상액의 예정으로

 추정한다’(398조 4항)고 

규정하고 있다. 

따라서  

채무불이행의 경우

실제의 손해액과는 상관없이

 예정된 배상액을 청구할 수 있고

배상액의 예정이 아닌 경우

(위약벌인 경우 등)에는 

그것을 입증하여야 한다. 

위약금이 

배상액의 예정으로 

추정된 결과 

법원은 

예정액이 부당히 

과다(過 多 )한 경우에는 

적당히 감액할 수 있고

배상액의 예정으로 

이행의 청구나 해제에 

영향을 미치지 아니한다.

 

[네이버 지식백과] 

손해배상예정액

채무불이행의 경우에

 

채무자가 지급하여야 할 

손해배상액을

 

당사자 사이의 계약으로 

미리 정하여 두는 것을 말한다

(민법 398조 1항)

이와 같은 

손해배상액을 정하는 목적은

 

채권자가 채무불이행에 의한 

손해배상을 청구하려면

 

손해의 발생과 

그 액을 입증하여야 하는데 

그 입증은 실제상 곤란하며

 또한 

이로 말미암아 당사자 사이에 

다툼이 생길 염려가 있게 되므로

그러한 입증의 곤란을 배제하고 

다툼을 예방하여

 채무불이행에 있어서의 

손해배상의 법률관계를

 간편하게 하고

또 

손해배상액을 예정함으로써 

채무의 이행을 

확보하려는 데에 있다. 

[네이버 지식백과] 

 

위약금은

자신의 

귀책사유(고의 또는 과실)로 

계약을 위반한 경우

상대방에게 지급하기로 

약정한 금액을 말합니다.

이러한 위약금은 

손해배상예정액으로 

추정합니다. 

(민법 398조 4항)

계약의 한 당사자가 

채무불이행을 하여

 

계약의 목적을 

달성할 수 없는 경우

 

계약 해제와 더불어 

손해배상을 물을 수 있습니다.

이때 

구체적인 손해와 

배상액을 입중하는 것이 

어렵기에 

당사자들 사이에 

미리 합의하여

 한 당사자의 귀책사유로 

손해가 발생할 것을 예측하여

 

미리 

위약금 내지는 

손해배상액의 예정을 

계약서상에 

정해놓을 수 있습니다.

 

 

위약금이 

손해배상예정액으로 

추정되므로

 

피해자가 

상대방의 귀책사유에 대한

별다른 입증없이 

약정된 위약금을 

받을 수 있다는 장점이 

있습니다.

손해배상액이 과다한 경우

 

법원이 직권으로

 적정금액으로 

감액 할 수 있습니다.

 

상대방의 귀책사유가 없어도 

계약해제가 가능한 

계약금으로서의 해약금과는 

구별됩니다.

특약으로

계약금과 위약금을 

정하는 경우에만 

이에 따릅니다.

게약금과 위약금을 

동일금액으로 할 수도

계약금과 위약금이 

다른 금액이 될 수도

아니면 

위약금 규정 자체가 

없는 경우도 있습니다

계약금을 위약금으로 한다는 

특약은 가능합니다.

이로써

계약금과 해약금, 위약금,

손해배상예정액이

같은 의미로 

사용되어 지는 것입니다.

통상의 경우

 

이러한 특약이 없다면

 

계약금과 위약금은 

별개의 사안일 뿐입니다.

이렇듯 

계약서상에 

위약금 규정이 

있는 것과 없는 것은

 

계약의 당사자들에게는 

상당히 다른 결과를 

가져오게 됩니다.

위약금 규정이 있으면

 

채무불이행이 생긴 경우

 

피해자는 입증의 부담없이 

손해배상을 받을 수 있으나 

규정이 없다면

피해자가 상대방에게 

귀책사유 있음과 

손해배상액을 

입증하여야 합니다.

 

흔히 

부동산 계약서에 명기되어 있는

“매도인이 계약을 위반시 

계약금의 두배를 지급하고 

매수인이 계약 위반시에는 

계약금을 포기”

한다는 내용이 많이 있는데요

이와 같은 경우는

 

위약금에 관한 내용으로 

손해배상예정액에 대해 

표현한 것으로 간주합니다.

만약

계약 위반이 없는 경우는

계약금을 

해약금으로 보는 규정으로 

간주할 수 있습니다.

 

계약금과 해약금

계약금과 위약금

이 모두를 

동일하게 보는 것은 

완전히 잘못된 생각입니다.

계약금과 해약금은 

민법의 규정에 정해져 있으나 

임의규정이기에 

계약금과 해약금을 

항상 동일 금액으로 

할 필요는 없습니다.

예를 들면 

계약금의 3배 등의 표현도 

용인될 수 있다는 것입니다.

 

보통의 계약서상의 

문구에 의해

 

계약금과 위약금을 

같은 금액으로 

한다 하더라도

 

이 둘의 성격은 

완전히 다릅니다.

계약금으로써의 해약금은

 

당사자들간의 사정으로 

계약을 임의적으로 

해제할 수 있다면

위약금인 손해배상예정액은

 

상대방의 귀책사유로 인해 

채무불이행 또는 손해가 발생한 경우

 

계약해제는 물론이고

강제적으로 상대방으로 하여금 

책임을 지우게 할 수 있다는 것입니다