임차인의 원상회복의무 2 - 영업용 건물의 원상회복의 범위

임차인의 원상회복의무 2

- 영업용 건물의 

원상회복의 범위

임차인의 

원상회복의무에 관한 

전반적인 내용을 

알고자 하는 분들은 

아래의 내용을 참조해 주세요.

임차인의 원상회복의무 1

(클릭!)

이 글에서는 

특히 문제가 되는 

영업용 건물을 위주로

 

원상회복의 범위에 관해서 

알아봅니다

 

 임대인과 임차인이 

임대차계약시

 특약(약정) 등으로

 구체적인 내용을

 명기하였다면

 그에 따릅니다.

 민법상의 대원칙인 

계약자유의 원칙에 따른 것으로 

이는 당연한 것입니다.

만약

 

원상회복에 대해 

별다른 특약이나 약정이 

없는 경우

또는

일반적인 계약서의 

단순하고 추상적인 내용의 

원상회복의 범위라면 

아래의 내용을 참고합니다.

 

다음의 

3가지 경우에 따라

원상회복의 범위가 

달라집니다.

1

 공실(빈 상가)인 상태에서

 임대인과 임차인이 

임대차계약을 맺은 경우

 

임대차계약기간이 종료되면 

임차인은 

해당 건물을 

입주시의 상태로 만들어 

반환하면 됩니다.

신규상가 뿐만 아니라 

공실이었던 기존상가의 

임차인들이

다른 새로운 임차인을

 구하지 못하거나

 하는 등의 이유로

 해당 상가를 비워줄 때

 입주시 상태 그대로 만들어 

반환하면 됩니다.

천장이나 바닥 같은

 기초시설들은

 임대인이 원해서

 그대로 두는 경우도 있습니다.

어차피

 다른 임차인을 구하여도

 기초시설들은 필요한 것이고

 기존 임차인의 입장에서는 

철거 비용을 아껴서 이득이고 

새로운 임차인 입장에서도 

인테리어가 아닌 기초시설에

 불필요한 비용을

 추가로 들일 필요가 

없기 때문이죠.

원상회복에 있어

가장 문제가 없는 

경우입니다.

 

2

공실이지만 

기존 임차인의 

기본적인 시설

(천장이나 바닥 전기 등)과

 인테리어가

 존치된 상태에서

 권리금 없이 

임대인과 임차인이

계약한 경우

 

위와 같은 경우에도 

 천장이나 바닥 같은 

기초시설들은

 임대인이 원해서

 그대로 두는 경우도 있습니다.

 

그러므로 

이러한 시설물 위에서

 임대차계약을 한 

임차인은 

입주할 당시를 기준으로

자신이 개조한 부분이나

 추가 설치한 

시설물에 대해서만

 원상회복의 의무를 

지게 됩니다.

 

<대법원 선고 1990 10.30

 90다카12035판결 참조>

 

3  

기존의 임차인과 신규 임차인이

영업양도·양수계약

 또는 

권리금계약을 한 후

신규 임차인과 임대인이

 임대차계약을 맺는 경우

 위와 같은 경우가 

원상회복에 있어

가장 많은 분쟁을 

야기하고 있습니다.

임대차계약서의 

원상회복에 관한 내용이

명확하지 않은 상태에서

시설과 인테리어가

 되어 있는 영업장을

 전부 또는 일부라도

 넘겨 받은 임차인은 

 임대차계약기간이 종료되었을 때

 

자신이 추가한 

시설물이나 인테리어만

 원상복구하면 되는지

 아니면 

기존 임차인의

 시설이나 인테리어까지

 책임지고 

원상복구를 하여야 하느지

 난감하게 됩니다.

원상복구(회복)하는데도

 그만큼의 시간과 비용이

 발생하기에

 임대인은 

모든 시설물과 인테리어를

임차인의 책임하에 

원상회복할 것을 원할 것이고

임차인은 자신이 

추가한 것에 대해서만 

책임을 지고자 할 것입니다.

 이로 인해 

임차인과 임대인 사이에 

많은 갈등을 발생시킵니다.

 

이와 관련된 판례에는 

다음과 같은 것이 있습니다.

위의 2의 예와 같은 

대법원 선고 1990 10.30 

90다카 12035판결이

있습니다.

임차인은 본인이 

추가 개조한 부분만

 원상복구하고

 전 임차인이

 시설한 부분까지는 

원상복구하지 않아도 된다

라고 판시한 예가 있습니다.

 

그러나 

위의 판결과 

다른 견해를 보이는

 판결도 있습니다.

 

권리금계약을 통해

 전 임차인의 시설들을

 인수받은 임차인은

 전 임차인으로부터

 철거의무도

 인수받은 것으로 보아 

임대차계약 종료시

 전 임차인의 시설들까지

 원상회복하거나 철거해야 한다

 <서울지방법원 선고 2017.8.23.

 2016가소7061507>

 

권리금 회수기회 

보호 규정이 강화된

 상가임대차보호법의 

개정이 있은 후의 판결이라 

영업용 부동산 시장에 미치는

 영향이 큰 판결이었습니다.

 

 

이렇듯 원상회복의무는

 판례에서조차 

의견이 일치되지 않는

 민감한 사안입니다.

그러므로 

임차인과 임대인은 

추후에 

불필요한 갈등을 

유발하지 않기 위해서는

 반드시 

임대차계약 작성시

 원상회복에 대한

 구체적인 범위에 대해

특약이나 약정 등의 이름으로

 명기하여야 할 것입니다.

 

이 때 

기존 임차인이 해 놓은

 시설이나 인테리어에 대해

신규 임차인은 

 사진이나 동영상 도면 필기 

등으로 기록하여

추후에 발생하게 될 

원상회복에 관한 분쟁에

 대비해 놓아야 할 것입니다.