전대차이야기 5
- 전차인의 대항력
우선변제권
계약갱신청구권
전대차에 대해
더 알고자 하는 분들은
아래의 내용들을 참조해 주세요
전대차 이야기 5
- 전차인의 대항력
우선변제권 계약갱신청구권
전차인도
임차인(전대인)의 권리라 할 수 있는
대항력 우선변제권
계약갱신청구권(영업용)을
주장할 수 있나요?
여기에 관해서 알아봅니다.
여기서의 전대차계약은
임대인의 전대동의서를
받았다는 전제하에
살펴봅니다.
임대인의 동의 없는
전대차계약이라면
전차인은 임차인과 같은
권리를 행사할 수 없기
때문입니다.
그러므로
위에서 언급한 권리들을
전차인이 행사하기 위해서는
임대인의 전대동의서는
필수입니다.
1 전차인의
대항력 우선변제권
임대차계약기간 중
소유주인 임대인이 변경되거나
해당 건물이
경매로 넘어가더라도
임차인과 전차인은
임대차계약기간까지
대항력을 유지할 수 있고
우선변제를 받을 수 있습니다.
임차인은
보증금의 반환 주장도
가능합니다.
단 전차인은
임차인을 대위해서
보증금의 반환 주장이
가능할 뿐입니다.
“대위한다” 는 의미는
보증금 반환청구의 권리를 가진
임차인이
이를 행사하지 않는
경우에 한해
전차인이 이러한 권리를
임대인에게 행사할 수 있다는
의미입니다.
전차인이
위와 같이
대항력과 우선변제권을
행사하기 위해서는
① 임차인의
주택(상가)의 인도
전입신고(주민등록)/ 사업자등록과
확정일자
그리고
② 전차인의
주택(상가)의 인도
전입신고(주민등록)/ 사업자등록과
확정일자가
모두 필요합니다.
물론
이 모든 것은
전차인이 임차인을
대위하여서만 가능합니다.
만약
(1) 임차인이
주택(상가)의 인도
전입신고(주민등록)/사업자등록이나
확정일자를 받지 않았다면
전차인의
주택(상가)의 인도
전입신고(주민등록)/사업자등록이나
확정일자 여부와 상관없이
대항력과 우선변제권은
전차인에게
주어지지 않습니다.
(2) 전차인이
주택(상가)의 인도
전입신고(주민등록)/사업자등록이나
확정일자를 받은 후
임차인이 추후에
전입신고나 확정일자를 받게되면
임차인의
대항력과 우선변제권이 생긴 이후
전차인이
대항력과 우선변제권을
행사할 수 있게 됩니다.
2 전차인은
임차인의 권리를
대위하는 범위내에서만
그 권한을 행사할 수 있다
주택임대차보호법에는
전차인은
임차인의 권리를
대위행사 할 수 있을 뿐
전차인의
대항력이나우선변제권에 대한
법규는 없습니다.
상가임대차보호법에서는
전차인의
대항력이나 권리금보호에
관한 내용은 없습니다.
대항력과 우선변제권은
판례를 통해
간접 보호되고 있을 뿐입니다.
<판례>
임차인과 전차인이
전대차계약을 맺은 경우
전차인이
주택(상가)의 인도
전입신고(주민등록)/사업자등록
확정일자를 통해
대항력과 우선변제권을
가지고 있는 경우
임차인(전대인) 자신이
임대차계약기간 중
여러 가지 이유로
점유나 주민등록 사업자등록에
미비점이 생긴다 하더라도
전차인이
대항력과 우선변제권을
유지하고 있다면
임차인도 여전히
대항력과 우선변제권을
임대차계약기간이
종료되는 시점까지
유지할 수 있다.
<판례 끝 >
기존 임차인이
상가임대차보호법상의
대항력이나 우선변제권을
유지하기 위해서는
전차인이
해당 건물을 직접 점유하면서
사업자등록을 내고
영업을 하여야 하는 것이
필요하다고 판시하고 있습니다.
즉
임차인과 전차인이
대항력과 우선변제권을
유지하기 위해서는
전차인의
점유/ 사업자등록/ 확정일자가
필요하다는 의미의
간접적 판결로써
전차인의
대항력과 우선변제권을
간접적으로 인정해 주고 있는
판결입니다.
그러나
법규정과 판결을
통해서도
전차인의 권리로
임대차계약의 내용의
범위를 넘어서는
권리행사는 인정하고
있지 않습니다.
임대차계약과 전대차계약은
당사자가 다른
별개의 계약이기 때문에
전차인이
전대차계약의 내용으로
임대인에게 권리행사를
할 수는 없는 것입니다.
만약
임대차계약기간이 6개월이
남은 상태에서
임차인(전대인)과 전차인이
전대차기간이 1년인
계약을 한다 하더라도
임대차계약기간이
종료된 시점에서
임대인이
임차인(전대인)과 전차인의
명도를 주장하는 경우
전차인이 전대차계약기간이
6개월이 남았다하여
그 기간을
임대인에게 주장할 수 있는
대항력을
가지는 것은 아니라는 것입니다.
다만
(1) 전차인은
임대차계약기간이
종료되지 않은 시점에서
임대인이
임차인(전대인)과 전차인에게
명도를 주장한다면
임차인을 대위하여
임대차계약기간 종료 시점까지
건물을 점유할 수 있는 권리인
대항력을 행사할 수 있습니다.
또한
(2) 임대인은
임대차계약기간이 종료되어
임차보증금을
임차인에게 돌려주어야 하는데
반환이 늦어져서
전차인도 임차인에게서
전대차 보증금을
돌려받지 못하고 있는 경우
임차인이
임대인에게
임차보증금 반환 주장을
하고 있지 않다면
전차인은
임차인을 대위하여
임대인에게
임대차 보증금을
임차인에게 돌려줄 것을
주장할 수 있습니다.
위의 (1)과 (2)의 예들이
임차인의 권리를 대신하여
전차인이
임대인에게 주장하는
대위권의 모습들입니다.
아래에서 언급하는
영업용 건물 전대차계약의
계약갱신청구권도
전차인은
임차인을 대위하여
행사할 수 있을 뿐입니다.
3. 전차인의
계약갱신청구권
전차인의
대항력과 우선변제권은
상가임대차보호법에
규정되어 있지 않습니다.
그러나
상가임대차보호법 중
전차인의
계약갱신청구권에 관해서는
규정되어 있습니다.
제13조
(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조 계약갱신 요구
제10조의2 계약갱신의 특례
제10조의8 차임연체와 해지
제11조 차임 등의 증감청구권
제12조 월차임 전환시
산정률의 제한 등은
전대인과 전차인의
전대차관계에 적용한다.
<개정 2015. 5. 13.>
② 임대인의 동의를 받고
전대차계약을 체결한
전차인은
임차인의 계약갱신요구권
행사기간 이내에
임차인을 대위(代位)하여
임대인에게
계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
4 전차인의 권리금 보호 여부
전차인이 임차인에게 건네는
권리금은
임대인의
동의 여부와 상관없이
임차인의
권리금회수기회 보호라는
규정을 적용하지 않습니다.
즉
전차인은
전대차계약 종료 후
임차인에게 건넨
권리금이나
영업장에 투자한
시설물이나 인테리어에 대해
보호받을 법적 규정이
없다는 의미입니다.
오로지
'전체 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 임차인의 원상회복의무 2 - 영업용 건물의 원상회복의 범위 (0) | 2019.11.15 |
|---|---|
| 임차인의 원상회복의무 1 (0) | 2019.11.14 |
| 전대차 이야기 4 - 목적물의 일부를 전대차하는 경우 (0) | 2019.11.09 |
| 전대차 이야기 3 - 목적물 전부를 전대차하는 경우 (0) | 2019.11.08 |
| 전대차 이야기 2 - 계약전 알아야 할 사항 (0) | 2019.11.07 |