고시원 이야기 3 - 예비 창업자가 알아야 할 것들 ① - 면적제한 중요

고시원 이야기 3 

- 예비 창업자가 

알아야 할 것들 ①

- 면적제한 중요

고시원 관련 

아래글들을 참조하세요.

(클릭!)

고시원이야기 1 

- 고시원의 특징과 장단점

고시원이야기 2 

- 전입신고/ 세액공제/ 

주택임대차보호법 적용

고시원 이야기 3 

- 예비 창업자가 알아야 할 것들 ① 

- 면적제한 중요

고시원 이야기 4 

- 예비창업자가 알아야 할 것들 ②

도시의 집적화로 

도시로 밀려드는 

인구는 많은데 비하여

 

주거공간은 모자라고

 

또한 

양질의 일자리가 많지 않아

 

저소득의 

1인 가구가 많다 보니 

기형적인 구조로 발전해 온 것이 

지금의 고시원입니다. 

수요가 많다는 것은 

경제의 원리에 의해 

돈이 된다는 말도 되지요. 

이러한 수요에 따라 

많은 고시원들이

 지어지고 있고 

또한 

기존 고시원들의 매매가

활성화 되는 것도 

볼 수 있습니다. 

유튜브를 비롯한 

각종 매체를 통해 

고시원을 운영하면서 

소위 대박을 터트려

 

몇개씩 운영하시는 

분들도 계시고

 자금력이 뒷받침 되는 

곳에서는 

아예 프랜차이즈식으로 

창업을 하여

  다양하고 세련된 고시원을 

런칭하시는 분들도 있습니다.

이렇듯

 수익의 목적으로 

고시원을 창업하고자

하시는 분들이 많은데 

이러한 예비창업자들이 

반드시 알아야 할 사항을 

정리해 봅니다.

1  고시원의 합법화

2009년 7월 건축법 개정으로 

고시원이 합법화 되었습니다.

 사실상 

그 이전의 

고시원이나 독서실 등에서

주거와 숙식을 한 것 등은

모두 불법으로서

 합법화 이후 

고시원에 대한 규제 등이 

까다로워 지면서 

주거와 숙식의 정당성을 

인정받게 되었습니다. 

이로써 

고시원 내부에 

샤워시설이나 세면기

 화장실 등의 설치가 

가능해 집니다.

2010년 고시원이 

준주택으로 인정 받습니다. 

대출조건을 비롯 창업요건이 

용이해졌습니다.

준주택이란 

주택 외의 건축물과

그 부속토지로써 

주거시설로 이용이 가능한 

건축물을 말합니다. 

그 예로 

고시원 외에 

오피스텔/ 기숙사/ 

노인복지주택 등이 있습니다.

2  고시원의 

운영 형태

(1) 

고시원과 비교되는

 

원룸의 수익률이 4~5%

많게는 7%정도까지 

나오는데 비해

고시원은 

수익률이 10%가 넘는 곳도 

나오고 있습니다. 

이는 

일명 방쪼개기에 의해 

많은 입주자를 

받을 수 있는 데서 

그 이유를 찾을 수 있습니다.

(2) 

① 기존 건물의 리모델링 

② 신규건축

③ 빈 공실인 상가를 

임대 또는 분양 받아서 창업

④ 기존에 하던 고시원을 

영업인수 한다던지 하여 

여러 모습으로 

고시원을 창업 

운영하고 있습니다.

(3) 

기존의 쪽방식에서 

호텔식까지 

고시원이 

변화하고 있습니다. 

공용주방은 제쳐두더라도

 

화장실, 샤워실, 세면대가 

호실마다 배치되는 

곳도 늘어나고 있고 

개별 냉·난방시설

안전잠금장치, cctv, 

무인택배함 등 

그 시설이 

전문화, 고급화, 다양화 

되고 있습니다.

3  고시원 창업시 

알고 있어야 할 것들

(1)

건축물대장을 통해 

영업하고자 하는 

고시원의 해당 층의 용도가

제2종근린생활시설

(보통의 상가들이 해당) 

인지를 확인합니다. 

용도가 주택이라면

창업이 불가합니다.

또한 

불법건축물 해당 여부도 

확인합니다. 

기존의 영업장을 

인수하는 것이 아닌 

신규 창업이라면

 불법건축물이란 이유로

고시원 창업이 

불가하기 때문입니다.

(2)

고시원 방 내부에 

취사설비 설치 안됩니다.

취사설비란

 

싱크대를 포함하여

 

열을 이용하여 

조리할 수 있는 

모든 것을 말합니다. 

고시원 방 내부가 아닌

 외부에는 

공용취사설비 

설치가 가능합니다.

(3)

공동주택(아파트, 다세대주택,

연립주택, 도시형생활주택)과

동일건물내 설치가 불가합니다.

즉

준주거 지역의 

남는 용적율을 이용하여

 

다세대주택과 함께 

근린생활시설로 고시원을 

설치 하는 것은 불가합니다. 

또한

주상복합상가의 상가층에 

고시원을 설치하는 것도 

불가합니다.

주상복합상가의 주택들도 

공동주택이기 때문입니다.

4  고시원의 

면적제한 확인

앞에서도 언급한 바와 같이

고시원은 건축물대장상 

제2종근린생활시설입니다. 

즉 

고시원은 주택이 아니라 

흔히 말하는 상가입니다.

“다중업소의 안전관리에 관한

 특별법”에 따른

 다중이용업소 중

 고시원업의 시설로써 

주거의 형태를 갖추지 

아니한 것을 말합니다. 

비주거용인 고시원은

해당 건축물의 

해당용도(고시원업)로 쓰는 

바닥면적의 합이 

500㎡ 미만

이어야 합니다. 

예전에는 

1000㎡ 미만이어야 

하였지만 

무분별한 고시원의 난립으로 

그 기준을 강화하였습니다. 

만약

 500㎡를 초과하면 

이는 숙박시설에 해당되어

근린생활시설 기준보다 

더 엄격한 규제대상이 됩니다.

 

고시원의 크기가

500㎡

(약 150평 정도)이내면 

층수와는 상관없이 

영업이 가능합니다 

반드시

건축물대장을 통해 

사용할 면적을 확인합니다. 

확인시 

자신이 운영하려는 

고시원의 면적만 확인하지 말고

해당 건축물 내에서

 다른 사람이 

이미 고시원으로

영업하고 있지는 않는지

확인합니다.

만약 

이미 다른 고시원이 있다면

본인이 창업할 

고시원의 면적을 

포함하여

전체 고시원 면적은 

합쳐서 500㎡ 이내로

 제한 받습니다.

<예시>

 

A는 

고시원으로 사용하기 위해

 

해당 상가 2층과 3층을

 

각각 200㎡씩 

계약을 하고 

인테리어를 마친 뒤

 영업허가를 신청하였는데 

영업불가 판정을 받았다. 

해당 건축물 상가의 

5층에서 B라는 사람이 

 

300㎡ 규모로 

고시원을 하고 있다는 이유였다. 

A가

 고시원을 운영하기 위해서는

 

전체면적 500㎡ 중  

B가 사용하고 있는 

300㎡를 제외한

 

200㎡ 내에서만 

영업이 가능하다는

 회신을 받았다.