고시원 이야기 4 - 예비창업자가 알아야 할 것들 ②

고시원 이야기 4

- 예비창업자가 

알아야 할 것들 ②

 

고시원 관련 

아래글들을 참조하세요.

(클릭!)

고시원이야기 1

- 고시원의 특징과 장단점

고시원이야기 2 

- 전입신고/ 세액공제/ 

주택임대차보호법 적용

고시원 이야기 3 

- 예비 창업자가 알아야 할 것들 ① 

- 면적제한 중요

고시원 이야기 4 

- 예비창업자가 알아야 할 것들 ②

고시원 창업을 준비하는 

예비창업자가 알아야 할 것들

그 두번째 이야기로 

아래의 내용들을 

반드시 확인해 주세요.

(1)

고시원은 다중이용시설로  

허가 받기가 까다롭습니다. 

창업시 

소방필증을 

얻어야 하는 것으로써

소방필증의 내용으로는

 

복도의 폭/ 계단/

내열성 소재사용/ 

소화기 비치 

등의 항목이 있습니다. 

특히 

고시원 인수시 

정말 조심하여야 합니다. 

소방필증 확인은 

당연한 것이고

다중이용시설은 

인수이전 기준이 아닌

인수 현재 시설 기준을 

만족시켜야 하기 때문입니다.  

즉 

현재 기준이 강화되었다면 

그 기준에 맞게

모든 시설을 강화하거나

 갖추어야 합니다.

 

국일 고시원 화재가

 발생한 이후

 

고시원의 화재에 대한 

경각심이

 다시 조명되는 가운데

 

스프링클러가 없는 고시원 

1826곳에 대해서도

 

2020년까지 

간이 스프링클러 설치가 

의무화됩니다. 

평균 설치비용은 

고시원 1곳당 

1600만원인데

 

이 중 3분의 2를

 국가가 부담해

 총 예산 

97억 4000만원이 

소요될 전망입니다. 

 

(2)

건축물대장에 

불법건축물이 있으면

인수창업은 가능하나 

신규창업은 불가합니다.

해당 관청에서 

창업을 반려받게 됩니다.

(3)

냉·난방시설인 에어컨

바닥난방시설 등의

 확인은 필수입니다.  

입주자들에게 있어

 

가장 많은 불편사항 중의

하나로써 

문제가 커지면 

비용이 상당히 

들어갈 수 있는 

리스크가 있는 만큼

 

계약이전에 

이러한 시설 체크는 

필수입니다.

(4)

소방법에 따르면

5층 이상에서 영업시

 주계단 뿐만 아니라

별도의 피난계단이 

필요하다고 

기재되어 있습니다. 

고층건물일수록 

피해를 최소화하고 

안전을 강화하기 위한 

법입니다. 

그러므로

 

고시원으로 

영업하고자 하는 장소가 

5층 이상에 있다면

창업시에는

주계단과 별도의 피난계단을 

확인하시기 바랍니다. 

별도의 피난계단이 

확보되지 않으면 

고시원 영업을 할 수 없습니다.

(5)

창업을 위해 구분상가를 

인수할 시 또는 분양받을 시

상가 규약 확인이 

필요합니다. 

상가 내의 

상인들 사이의 약속인 

상가 규약은

개별 계약보다 앞서는 

효과를 가지게 됩니다.

만약에 

상가규약의 내용으로

이미

해당 상가건물에 

고시원업종의 영업을 

불허한 경우

새로 들어오는 임차인은

고시원 창업을 

할 수 없게 됩니다.

그러므로

상가건물의 

새로운 임차인은

상가 규약을 확인하여

 

고시원을 창업하는데 

문제가 될 만한 것이 없는지

 파악하는 것이 필요합니다.

(6)

지방자치단체별로 

최소 평수 제한을 

확인합니다. 

하나의 방을 기준으로

평수기준이 너무 크면 

방의 숫자가 줄어들고

 

입주자를 

그만큼 들이지 못해서

사업성이 

떨어지기 때문입니다.

지·자·체별로 

그 기준이 다르기 때문에 

이를 반드시 확인합니다.

(7) 

500㎡(약 150평) 이내에서

대형으로 사업을 하는 것이 

소형보다는 수익성이 높습니다.  

클수록 

방을 

많이 설치 할 수 있으므로 

당연히 유리합니다.

이는

 

규모의 경제의 논리에

 합당한 것입니다.

(8)

고시원의 

게스트하우스 전용은

 불법입니다.

최근 

게스트하우스 붐이 불면서 

수익제고를 위해

 

“~하우스 ”등의 

명칭을 사용하며

 

고시원을 

게스트하우스로 사용하는 

경우가 늘고 있습니다. 

이는 모두 불법입니다. 

고시원이 

준주택 또는 

상가(근린생활시설)인데 

반하여

게스트하우스는 

 주택이기 때문입니다.

게스트하우스는

면적은 230㎡ 이내이며 

영어 사용이 가능하여야 하고 

주인이 

해당 주택에 

상주하여야 하는 등

 

고시원과는 판이하게 다릅니다. 

고시원 매도자가

고시원을 게스트하우스로 

전용하고 있는 경우에는

수익률이 높다 하여도

 

그 권리 인수에 

조심하여야 할 것입니다.

 

인수 후

불법 전용에 의한 

벌금 또는 강제이행금을 

받을 수 있기 때문입니다.

(9)

고시원 분양사기를 

조심하셔야 합니다. 

고시원을 

호실별로 개별분양하며 

월수익이 높다고 광고하고 있는데 

이는 모두 불법입니다. 

고시원 내의 호실 등은 

개별등기의 대상이 

아니기 때문입니다.

(10)

고시원은 차려만 놓으면

 꼬박꼬박 월세가 잘 들어오는 

 상가가 아닙니다.

(물론 많은 자금을 투입하여 

위탁경영을 한다던지 하시는 

분도 있습니다) 

많은 사람들과 부대껴야 하고 

많은 일들과 마주하여야 합니다. 

공용공간의 청소/ 

소모품들의 완비/ 

고장에 대한 수리 등

끊임없이 발생하는 

입주민들의 민원문제들

 

타고시원과의 경쟁 속에 

나만의 특징을 가지기 위한 

부단한 노력 

그리고 

많은 입주민들과의 

커뮤니케이션 등이 

고시원을 운영하기 위하여

 요구됩니다. 

고시원을 운영하다 

건강도 잃고 돈도 잃는 

분들도 많이 있습니다.

 

고시원 창업에 

수익률만 보지 말고

 

과연

 이러한 일들을 해내 수 있는 

자신이 있는지 

다시 한 번 

생각해 보아야 할 것입니다.