권리금 이야기 5
- 권리금회수기회보호와
원상회복의무의 충돌
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권리금 이야기 5
- 권리금회수기회보호와
원상회복의무의 충돌
임대인과 임차인이 작성하는
상가임대차계약서에는
임차인의
원상회복에 관한 특약을
일반적인 문구처럼
기재하는 경우가 많이 있습니다.
이러한 특약으로 인해
임대차계약기간이 종료되면서
특별한 사정이 없는 한
임차인은 해당 상가를
원상회복해야 하는
의무를 지게 됩니다.
이로써
임차인은 자신이 투자한
시설비나 인테리어비
등에 대해 권리를
주장하지 못하게 됩니다.
이는
임차인이 가지는 권리인
필요비나 유익비를
포기한다는 의미이기도 합니다.
이러한 원상회복 특약으로
임차인에게 피해를 주는
경우가 많이 있었습니다.
임차인은 권리금을
신규임차인으로부터
받게 되는데
양도할 대상으로
영업권뿐만 아니라 영업시설이
권리금의 대상이 됩니다.
그러나
임대인이
원상회복의무를 강제하게 되면
임차인의 권리금회수의 기회를
침해하게 되는
폐해가 발생하게 됩니다.
이러한 폐해를 막고자
2015년 개정된
상가건물임대차보호법에
임차인의 권리금회수기회 보호를
규정으로 인정하였습니다.
이로써
기존 임차인은
새로운 임차인을 구하여
권리금을 회수할 수 있는
기회를 보장하도록
임대인에게 주장할
수 있게 되었습니다.
상가건물임대차보호법
제10조의3(권리금의 정의 등)
② 권리금 계약이란
신규임차인이 되려는 자가
임차인에게
권리금을 지급하기로 하는
계약을 말한다
제10조의4
(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은
임대차기간이 끝나기
6개월 전부터 임대차 종료시까지
다음 각 호의
어느 하나에 해당하는
행위를 함으로써
권리금 계약에 따라
임차인이 주선한
신규임차인이 되려는 자로부터
권리금을 지급받는 것을
방해하여서는 아니 된다.
위와 같은 규정에 따라
임대인에게 주장할 수 있는
임차인의 권리금회수청구권과
기존에 있던
임차인이
임대차계약 종료시
원상회복해야할 의무가
충돌하게 되었습니다.
원상회복의무와 권리금회수권리의
충돌에 대해
명확한 판결이 없기에
난감한 경우가 많이
발생하고 있습니다.
상가건물임대차보호법
제15조
이 법의 규정에
위반된 약정으로
임차인에게 불리한
것은 효력이 없다
위의
상가건물임대차보호법
(약칭 상·임·법) 제15조는
강행규정으로
임차인에게 불리하게
작용되는 원상회복특약(약정)은
권리금회수기회를 보장하는
이 법의 개정과 함께
소극적으로 해석할 수 밖에
없다고 할 것입니다.
그러므로
원상회복의무 특약으로
임차인의 정당한 권리행사인
권리금회수청구권을
침해하는 행위는
상·임·법 제15조에
위반될 가능성이 높습니다.
그러나
① 임차인이 자신의 책임으로
해당 임대차계약을 중도에
해지하는 경우
② 차임연체/ 불법 전대·양도/
불법시설 설치
또는
③ 임대차계약기간이
종료되었으나
임차인이 신규임차인을
구하지 못한 경우 등으로
임차인 자신의
권리금회수청구권을
행사하지 못하게 된다면
임대차계약서의
원상회복 특약이
효력을 가지게 될 것입니다.
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