권리금 이야기 3
- 권리금계약과
임대차계약의 상호관계
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권리금 이야기 3
- 권리금계약과 임대차계약의
상호관계
기존 임차인(양도인)이
계약기간의 만료
또는
여러 가지 이유 등에 의해
신규 임차인(양수인)을 구하여
영업양도·양수(권리금)계약을 하고
유무형의 자산을
신규 임차인에게 양도합니다.
그리고
신규 임차인은
임대인과 임대차계약
(보통은 새로운 임대차계약)을
맺음으로써
기존 임차인과 임대인의
임대차계약은 해지되게 됩니다.
위와 같은
통상적인 절차에 의해
상가주인이
변경되게 됩니다.
보통의 경우
영업양도·양수(권리금)계약이
먼저 이루어지고
임대차계약이 나중에
이루어지게 되는데
하나의 계약이
다른 계약에 영향을 미쳐
큰 금액적 손실을
야기하는 경우가
종종 있습니다.
이러한 두 계약이
서로간에 미치는 영향에 대해
알아보고자 합니다.
1
(1) 기존 임차인(양도인)은
새로운 임차인(양수인)을 구해
영업양도·양수(권리금)계약을
하기 전에
미리
임대인에게
기존의 임대차계약을 종료하고
신규 임차인을 구해
권리금계약을 할 것이란 것을
고지하여야 합니다.
만약
이러한 사실을
고지하지 않았거나
고지했음에도
임대인이
새로운 임차인과의 계약을
승낙하지 않는다면
기존의 임차인은
권리금계약을
이행할 수 없게 됩니다.
물론
상가임대차보호법의
권리금회수기회보호라는
규정이 있기는 하나
임대인도
정당한 이유를 내세워
권리금계약을
승낙하지 않을 수도 있기
때문입니다.
이렇게 되면
기존 임차인이
많이 곤란해 지겠죠.
이러한 이유로
기존의 임차인이
권리금계약을 하고자 할 때에는
가장 먼저
임대인에게 이러한 사실을
알릴 필요가 있습니다.
임대인이
해당 임대차계약의
종료에 대해 알고 있으면서
추후에
권리금계약에 반대하는 경우에
대비하여
내용증명/ 통화의 녹취/
문자메세지의 저장 등이
필요합니다.
(2) 위와 같은 내용의 고지와 함께
임대인에게
추후 임대차계약의
조건변경 여부의
확인도 중요합니다.
기존 임대차계약의 조건
(기간 /보증금 /월세/ 원상복구 범위 등)과
동일한지 아니면
차이가 있을 것인지에 대해
미리
임대인에게 확인하는 것이
필요합니다.
기존계약의 내용으로
신규 임차인이나 공인중개사에게
알렸다가
나중에
임대인의 계약조건 변경으로
새로운 임대차계약이
이루어지지 않고
권리금계약이
무효가 될 수도 있기 때문입니다.
그러므로
신규 임차인과
권리금계약 전에
미리
임대인에게
새로운 임대차계약의
조건에 대해
확인을 하는 것이 필요합니다,
이러한 내용 또한
만일의 경우를 대비하여
내용증명/ 통화의 녹취/
문자메세지의 저장 등이
필요합니다.
2
임대인과
신규 임차인(양수인)의
신규 임대차계약이
성립되지 않는 경우
기존 임차인(양도인)과
신규 임차인(양수인)간에 맺은
권리금계약을
해제한다는 특약을
권리금계약서에 명기합니다.
물론
이러한 내용은
기존 임차인이
신규 임차인을 구하기 전
기존 임차인(양도인)이
임대인에게
권리금계약을 함에 있어
기존 임대차계약
종료의 고지와
계약조건의 변경여부 확인
등을 하였다면
불필요할 수도 있습니다.
3
기존 임차인(양도인)과
신규 임차인(양수인)이
권리금계약을 맺고
계약금 지불 후
권리금의 잔금을 치루는 날
임대인과 양수인 사이에
새로운 임대차계약을
맺는 경우가 대부분입니다.
그러므로
새로운 임대차계약에
문제가 생기는 경우
이미 대금이 오고간
권리금계약에 중대한 영향을
미칠 수도 있습니다.
이에 대해 알아봅니다.
(1) 신규 임대차계약이
취소 또는 무효가 된 경우
보통의 권리금계약시
임대인과
양수인(신규 임차인)이 맺은
신규 임대차계약이
무효화되는 경우
양도인(기존 임차인)과 양수인은
권리금계약도
원래부터
성립되지 않은 계약으로 봅니다.
따라서
임대차계약이 무효화되면
권리금계약도 무효화시키고
양도인은
받은 대금을
양수인에게
돌려준다는 특약을
명기하는 경우가 대부분입니다.
이에 따라
권리금계약은
처음부터 없었던
무효한 계약이 됩니다.
(2) 신규 임대차계약이
해제되는 경우
해당 계약이
임대인이나 신규 임차인에 의해
해제되는 경우
이러한 계약의 해제는
양도인과 양수인 사이에 이루어진
권리금계약에
영향을 미치지는 못합니다.
새로운 임대차계약이
이루어졌다는 사실만으로
권리금계약은
자신의 소명을 다하고
소멸되었기에
나중에
임대차계약이 해제된다 하더라도
없어진 권리금계약을
다시 해제할 수는 것입니다.
즉
양도인에게 건네진 대금은
양도인에게 귀속이 된 것으로서
원칙적으로는
양수인이
돌려받은 수 없다는 것입니다.
그러므로
권리금계약에 따라
법적으로
양수인에게 남겨진
유·무형의 자산의 처분을 위해
양수인은
다시 새로운 임차인을 구하여
권리금계약을 하여야 하고
새로운 임차인이
임대인과
임대차계약을
체결하게 하여야 합니다.
이로써
권리금을 회수할 수 있고
보증금도 되찾을 수 있게 됩니다.
4
권리금계약 후
권리금 잔금을 치루는 날
신규 임대차계약을
체결하는 경우가 대부분입니다.
이 경우
신규 임대차계약을
체결함으로써
기존 임대차계약은
소멸하게 됩니다.
이로 인해
임대인은
기존의 임차인에게
기존 임대차계약의 보증금을
반환하여야 할 의무를
가지게 됩니다.
임대인이
신규 임차인에게서
새로운 보증금을
모두 수령하였는지
여부와는 상관없이
기존 임차인에게
보증금을 반환하여야 합니다.
이런 이유로
권리금의 잔금과
기존 보증금의 반환
그리고
새로운 임대차계약의
보증금이 오고가는
당일에는
반드시
이해관계자들과
공인중개사가 입회하여
계약서와 대금의 처리 등에
신중을 기하여야 할 것입니다.
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