쉐어하우스의 문제점

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 쉐어하우스의 문제점

쉐어하우스가

1인가구의 주거공간으로 

각광받고 있습니다. 

쉐어하우스란 

주거공간을 

여러 사람이 공유하는 것으로서 

개인적인 공간인 침실은 

각자 따로 사용하지만, 

거실·주방·화장실 등은 

공유하는 생활방식입니다. 

개인이 활용하는 공간인 

고시원(고시텔, 원룸텔등)보다 

넓은 반면 

보증금은 

월세의 2~5개월치 정도로 

부담이 적습니다. 

월세도 

공간을 함께 사용하는 사람이 

나눠서 내기 때문에 

원룸이나 오피스텔에 

사는 것보다 

주거비 부담을 덜 수 있습니다. 

또한 

개인적인 고립감에서 벗어나 

사람들과의 소통으로 

커뮤니티에 대한 욕구도 

충족시킬수 있습니다. 

최근 다양한 세대에서

 쉐어하우스를 

선택하고 있는데는 

이러한 이유들이 

있다고 할 것입니다.

 

1인 가구가 많은 

미국·일본·유럽 등 

외국에서는 

이미 보편화된 주거형태로 

국내에서는 

최근 4~5년 새 

급성장했습니다. 

쉐어하우스 플랫폼인 

컴앤스테이에 따르면 

국내 시장에 

처음 도입되기 시작한

2013년 19개에 불과했던 

쉐어하우스는 

지금은 

약 37배 가량 증가했다고 

밝혔습니다.

수용 가능인구를 뜻하는 

침대수도 

2013년 124개에서 

2017년 3,561개로 늘었습니다. 

국내 쉐어하우스 

시장의 성장은 

1인가구 비율과 

무관하지 않습니다. 

통계청에 따르면 

2000년 15.5%이던 

1인가구 비중은 

2015년 27.2%로

2배 가량 급증했습니다. 

전체 가구 구성비 중

1인가구는 

이미 2인가구를 추월했으며 

향후 초래될 

3인가구 이상의 비중 하락도

1인가구 증가를 

더욱 가속화할 것으로 보입니다. 

2045년에는 

10가구 중 4가구는 

1인가구가 될 것으로 

예상하고 있습니다. 

머지않아 

주된 가구 유형이

1인가구가 된다는 

얘기입니다.

이렇듯 

1인가구의 

폭발적 증가와 함께 

쉐어하우스에 대한 수요도 

증가추세에 있습니다. 

그러나 

새로운 흐름에 따른 

법과 제도의 정비는 

미흡하기만 합니다. 

여기서는

 

늘어나는 쉐어하우스의 

장단점을 알아보고 

제도화 되어 있지 않은 

쉐어하우스의 

법적 미비점을 알아보고 

대처해 보고자 합니다.

쉐어하우스의 장단점

장점

(1) 낮은 보증금과 월세

비싼 월 임대료를 

여러 사람들이 

나누어 분담함으로써 

월세에 대한 

부담감을 낮출수 있고 

보증금이 

월세의 2~5개월치에 

해당하는 금액이므로 

목돈 마련에 대한 

부담이 없으며 

단기계약도 가능하여 

기간에 대한 부담감에서도 

벗어날수 있다는 점입니다

(2) 가성비 좋은 주거환경

여러 사람들과 

분담을 하다보니 

같은 금액의 

월세 그리고 보증금으로 

구할수 있는 

원룸이나 오피스텔보다 

여러모로 

쾌적한 주거환경에서 

거주가 가능합니다. 

예를 들면 

넓은 평수의 거실, 정원, 

테라스, 보안시설 등이

그 이유입니다.

(3) 여러사람과의 소통

혼자가 아니라는데서 오는

 안정감과 심리적 편안함 

그리고 

여러 사람들과의 

소통으로 인해 

삶의 질에 대한 

만족감의 상승 등은 

쉐어하우스만의 장점이라 

하겠습니다.

단점

(1) 공유공간 사용의 불편함

거실, 주방, 화장실등의 

공동사용으로 인한 

불편함이 있습니다. 

공동생활을 하는 곳에서 오는 

필연적인 것들인데요, 

특히나 

사용시간이 

겹치는 경우라면 더하겠지요.

(2) 하우스메이트와의 갈등

같은 공간을 사용함로써 

지켜야 할 예의나 

공동생활을 함에 있어 

청소라던지 정리

 

그리고 

전기, 가스등에 대한 

사용료 배분에 따르는 

트러블 등에 대한 

명확한 규정이 없다면 

항상 

갈등이 존재하기 마련이겠죠.

(3) 사생활 침해

공동생활을 함으로써 나타나는 

전형적인 문제일 것입니다. 

이러한 문제로 인해 

최근에는 

예전에 비해 

요금을 좀 높이더라도 

쉐어하우스의 

1인 침실을 선택하는 비중이 

많이 늘어나고 있습니다.

(4) 운영자의 관리미숙

공용시설에 있어서

수리, 고장의 문제 

그리고 

운영에 관한 

확실한 규정 등에 대해

집주인의 대처가 

명확하여야 할 것입니다. 

이를 간과한다면 

입주자 입장에서는 

매우 곤란하겠지요. 

쉐어하우스의 법적 고찰

(1) 운영자인 집주인과 입주자의 갈등

쉐어하우스 수요는 

꾸준히 늘어나는 반면 

운영자인 집주인과 

입주자를 보호할 제도는 

여전히 미비합니다. 

위생, 안전, 계약 등에 대한 

규제가 없다보니 

일반인도 쉽게 

쉐어하우스 운영을 

결정하고는 합니다. 

 필연적으로 동반하는

 부작용에 대하여 

법적인 면에서 고찰해 봅니다.

 

(1) 입주자로 피해를 보는 이들

쉐어하우스에 

거주하는 이들은 

공동생활로 인한 

각종 공과금에 대하여 

공평하게 분담하는 조건으로 

해당 건물에 입주하는 경우가 

대부분입니다. 

그러나 

입주자중 누군가가

 

평균치에 해당하는 관리비를

 빌미로 

자기 마음대로 

전기나 가스를 사용하여 

다른 입주자들에게 

과도한 관리비를 

내도록 만드는 경우가 

종종 있습니다. 

또한 

입주자가 

관리비라던지 월세를 

내지 않을 뿐 아니라 

운영자인 집주인에게조차 

문을 열지않거나 

퇴실을 하지 않고 

버티는 경우 등이

 비일비재하게

 일어나고 있습니다. 

이러한 경우 

법에 호소를 한다하더라도 

시간이 많이 지체되고 

정신적인 손해를 

입게 마련입니다.

이러한 행동들로 인해 

집주인은 고사하고 

같은 입주민들에게까지 

피해를 입히는 불상사가 

일어나곤 합니다. 

이에 

입주시에 계약을 통해 

그 내용을 명확히 하여 

규칙을 정하고 

이를 어길시에는 

퇴거까지 가능함을 

미리 

고지하여야 할것입니다.

위와 같은 분쟁 등을 

미리 방지하기 위해 

정부는 

주택임대차계약시 사용하는 

표준계약서와 같은 

공유주거용 표준계약서를 

만들기로 하고  

연구용역 등을 통해 

법무부가 올해 6월까지 

공유주거용 

표준계약서를 만든다는 

안을 마련하였습니다.

(2) 집주인, 운영자 

그리고 입주자들

위의 경우와는 반대로

 

집주인 또는 

운영자(임차인)의 횡포로 

입주자들이 

피해를 입는 경우도 

많이 있습니다. 

보증금을 소액으로 걸거나 

월세 1~2개월 분을 

한꺼번에 내는 

단기 쉐어의 경우 

서면계약이 아닌 

‘구두 계약’으로 

이뤄지는 경우가 있는데

간혹 

양심적이지 않은 사람들로 인해 

순진한 청년들이 

피해를 당한 경우를 

종종 볼수 있습니다. 

이렇듯 보증금을 횡령하거나 

쉐어기간 만료후 

보증금을 돌려주지 않는 등의 

피해가 나타나고 있습니다.

쉐어하우스를 

직접 운영하는 집주인과 

집주인으로 부터 임대하여 

다시 입주자들을 모아 

쉐어하우스를 운영하는 

운영자들(전문적으로 운영하는 

업체들를 포함한 임차인)을 

구별할 필요가 있습니다. 

최근에는 

임대차계약을 한 운영자들이 

전대차계약을 통해 

입주자들을 모아 

쉐어하우스를 운영하는 경우가 

많이 있습니다. 

참고로 

 

전대(轉貸)란 

 집주인과 임대차계약을 한 

세입자(업체를 포함)가 

해당 물건을 다시 세를 놓아 

제3의 임차인(입주자)을 

들이는 것을 

일컫는 용어입니다

위와 같은 

쉐어하우스의 경우 

집주인과 

제3의 임차인(입주자)과의 

직접 계약이 아닌 

임차인과 

제3의 임차인(입주자)과의 

‘전대차’ 계약이 많습니다.

이러한 계약에는 

집주인의 동의를 얻지 않은 

‘불법’ 쉐어하우스가 

많다는 것입니다. 

이 경우 

집주인의 동의를

 얻지 않았다면 

임차인과 

제3의 임차인(입주자)이 

계약을 맺었다 하더라도 

입주자는 

불법점유자에 해당됩니다. 

쉐어하우스에 대한 

부동산 거래 플랫폼은  

해당 거래 공간만 

제공하므로

 집주인에게 동의를 받았는지

적법한 절차를 거친 매물인지 

확인하지 않습니다. 

만약 이러한 경우 

집주인이

 쉐어하우스 이용자인 

제3의 임차인에게 

불법 점유를 이유로 

방을 비우라고 하면 

대항할 방법이 없습니다. 

집주인의 동의를 얻지않은 

전대차는 

주택임대차보호법 적용을 

받지 못하기 때문입니다

쉐어하우스는 

관련 법규정이 미비하여 

부동산 중개인도 

관여하지 않으며  

개인 간의 

직거래 개념이어서 

계약서 등 

근거자료가 충분하지 않으면 

손해를 보는 경우가 

생길수 밖에 없다는 것입니다.


그러므로

 

쉐어하우스 입주를 

결정하기 전 

집주인과 운영자를 구별하고 

그들 사이의 

임대차계약의 내용을 

알아보고 

불법 전대여부를

 반드시 확인하여야 합니다. 

만약 

전대차로 

쉐어하우스가 운영 중일 경우

 집주인의 동의 하에 

계약한다는 

특약이 

있는지 확인해야 합니다. 

또한 

보증금 반환의 책임자를 

명확히 기재하여 

피해를 

최소화하여야 할 것입니다.

 

(3) 월세액 세액공제등

쉐어하우스도 

월세액 세액공제 요건을 

충족하는 경우라면 

연말 정산시 월세 소득공제가 

가능합니다. 

각각 세대주로 

전입신고가 

이뤄졌다면 말이죠 

쉐어하우스가 

운영자에게도 입주자에게도

 

‘재테크’로서의 기능을 

십분 발휘하기 위해서는

 

원칙에 따른 운영과 이용이 

수반돼야 할 것입니다.

또한 

정부는 

공유경제관련 소득이 

500만원 이하인 경우 

기타소득으로 분류해 

별도의 종합소득 신고 없이 

원천징수로 

과세절차를 종결하는 

간편 과세 기준을

 

올해 안에 

마련하기로 하였습니다.

건축법적인 측면

쉐어하우스가 

급부상하고 있지만 

기존 법상의 주택 유형으로 

분류되지 않아 

문제로 지적되고 있습니다. 

쉐어하우스 관련 업체들이 

기존 주택을 

현 주택법에서 규정하는 

다가구·다세대주택의

 범위에 맞게 

개조해 공급하기도 하지만

신축 때 규정이 어중간해 

운영과 관리에 

불이익을 받고 있습니다.

현행 건축법상에서는 

주택 구분을 

단독주택과 공동주택 등 

소유 개념으로 한정 지어 

면적과 규모를 제한해 

합리적 가격의 

쉐어하우스를 지어 

공급하기가 어렵습니다. 

소유주가 한 명인 

단독·다가구(660㎡)

·다중주택(330㎡) 등으로 

공급할 경우 

일정 면적보다 넓으면 

호화 주택으로 분류돼 

세금상 불이익을 받습니다. 

특히 

다가구주택과 다중주택은 

규모 제한(19가구이내)도 있어

중대형 규모의 

쉐어하우스 공급이 

어렵습니다. 

반면 

규모에 제약이 없는 

공동주택(다세대주택 제외)은 

구분등기가 필요해 

건물주 등 집주인은 

다주택 보유자로 간주돼 

세제상 불이익이 발생합니다. 



기존 임대주택 공급 지원정책 

활용이 어려운 것도 

활성화에 걸림돌입니다. 

준공공임대주택 등 

기존 정책은 

임대주택 공급에 따른 

혜택 기준을 

면적에 두어 

소형과 중대형 주택으로 

구분합니다.

규모가 큰 주택에서 

공유 공간을 

효율적으로 재배치하는 

쉐어하우스는 

이 기준을 맞추기 어렵습니다. 

효율을 높이기 위해 

중대형 규모로 공급할 경우

규제 범위 밖으로 벗어나 

충분한 혜택을 누리기 

어렵다는 것입니다. 



공유 공간을 적극 활용하는 

쉐어하우스는 

현 주택 기준에 따르면 

가구별 화장실, 주방, 욕실을 

모두 구비해야 하므로

 비효율적입니다. 

고시원(용도상 근린생활시설)과 

공동주택(용도상 주택)을 

한 건물에 짓는 것이 

불가한 규정도 걸림돌입니다.

정부가 지원하는 

집주인 리모델링 사업에서도 

쉐어하우스는 

아예 지원 대상에 빠져 있습니다. 

이에 주거난이 심각한

 청년주거 대안으로 

쉐어하우스 공급을 확대하려면 

 

부설주차장, 용적률, 세제혜택, 

금융지원 등 

다양한 인센티브가 필요하다는

 목소리가 높아지고 있습니다. 

이에 발맞추어 행정 규제를 

변경하려는 움직임도 있습니다. 

서울시는

 여인숙이나 모텔을 

주거공간으로 바꾸기 위해 

법 개정에 나서고 있습니다.

 

서울시가 발표한

 ‘노후고시원 거주자 

주거안정 종합대책’에 따르면 

시는 앞으로 

노후고시원 외에도 

모텔, 여인숙처럼 

현재 공실이 많은

 도심 내 근린생활시설을 

공유주택으로 전환하도록 

법 개정 등을 

추진한다는 것입니다. 

이를 위해 

노후고시원과 여인숙, 모텔 등 

근린생활시설로 

묶여 있는 시설을 

다중주택으로 용도 변경이 

가능하게 할 방침입니다. 

또한 

국토부와 협의해 

건축법 시행령에서 

기존 3개층, 330㎡ 이하로 규정한 

다중주택 건설기준을

 4개층, 660㎡ 이하로 완화해 

민간의 참여를 유도할 계획입니다.

 

아울러 

현행법상 주택 유형이 아닌 

공유주택을

 단독주택, 공동주택과 함께 

주택 유형의 하나로 

포함되도록 

주택법 개정에도

 앞장선다는 계획입니다.