일반중개계약 전속중개계약

 일반중개계약 

전속중개계약

 

일반중개계약

 

흔히 

우리가 알고 있는 형태의 

중개계약입니다.

중개의뢰인이

불특정다수의 

공인중개사들에게

중개를 의뢰하고 

그 중 가장 먼저 

중개를 완성한 

공인중개사에게만

중개수수료를 

지불하는 형태의 

중개계약입니다.

① 중개사무실을 방문하거나 

② 전화상 또는 이메일, 

카카오톡 등으로

 

매물을 의뢰한다던지 

그리고 최근에는

  

③ 중개사무소 홈페이지 등에 

 필요한 기재사항을 가입함으로써

 

매물을 의뢰하는 행위로

공인중개사와 중개의뢰인간에 

중개계약을 맺는 경우를 말합니다.

중개의뢰인의 요청으로 

중개의뢰계약서를 작성하는 

경우도 있으나 

의무사항은 아닙니다.

전속중개계약

 

우리나라에서는 

보기 힘드나

 

서구사회에서는

대중적인 형태입니다.

 

중개의뢰인이

 

특정 공인중개사를 정하여 

  중개계약서를 작성함으로써

 

전속중개계약이 성립합니다.

중개계약서의 내용으로는

 

① 중개수수료 금액

② 전속중개기간

③ 중개의뢰인과 공인중개사의 

의무나 책임 등을 

기재합니다.

그러나

 우리나라의 경우는 

구두상으로도 

전속중개계약을 맺는 경우를 

종종 볼 수 있는데 

이러한 경우는 

서로간에 느슨한 구속력이 있기에 

추후에 

분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.

전속중개계약의 특징 

 - 공인중개사법 제 23조를 참조

 

(1)

중개의뢰인은 

특정 공인중개사를 정하여

 

그로 하여금 

의뢰인의 중개대상물을 

중개하도록 하는 

계약을 체결할 수 있습니다.

이러한 전속중개계약은

국토교통부령이 정하는 

계약서에 의하여야 합니다.

참고로 

일반중개계약은

 

별도의 계약서가 없으며

의뢰인의 요구가 있어 

계약서를 작성하여도 

이는 표준서식은 아니며

또한

공인중개사는 

작성의무가 없습니다.

 

(2)

전속중개계약을 체결한 경우

 

해당 계약서는 

국토교통부령이 정하는 

기간동안 보존하여야 합니다.

 

보존기간은 3년입니다. 

참고로 

일반중개계약서는 

보존기간 규정이 없습니다.

 

(3)

전속중개계약을 

체결한 경우

 

공인중개사는

① 부동산 거래정보망 

또는 일간신문에 

해당 부동산에 관한 정보를

 공개하여야 합니다.

다만

② 의뢰인이 

비공개를 요청한 경우에는

이를 

공개하여서는 안됩니다.

③ 정보를 공개한 사실과 

공개한 내용을

중개의뢰인에게 

즉시(보통 7일 이내에)

문서로 통지하고 

④ 계약기간 동안 

업무처리상황에 대해

2주에 한번씩 

중개의뢰인에게 

문서통지를 하여야 합니다.

 

 

(4)

전속중개 계약기간은 

3개월을 원칙으로 하되

따로 정해진 기간이 있다면 

그 기간을 따릅니다.

 

전속중개계약의 장단점

 

1 특정 공인중개사의 입장

 

(1)

의뢰한 중개대상물을 

독점하고 있기에

 

거래가 성사되도록 

최선을 다하게 됩니다.

(2)

해당 물건의 정보를

많이 가지고 있기에

마케팅적 측면에서 

유리합니다.

또한

 

다른 사무실에 없는 

매물이기에

 

희소성으로 

가치가 더 높습니다.

일반중개계약의 경우

 

경쟁에 의해 

서로간에 정보가 

누설되지 않도록

 

구체적인 부동산의 내용을 

공개할 수 없는 이유로

 

추상적인 내용들이 

많이 있습니다. 

그리고

 

여러 사무실에 

해당 부동산이

 

매물로 중복등록되어 

있음으로 인해

 

해당 부동산의 가치가 

떨어지기도 합니다.

(3)

공인중개사 입장에서는 

의무가 부담스러울 수도 있습니다.

 업무처리상황의 문서통지나 

확인·설명의무의 성실이행 등이

그것입니다.

 

만약 

확인·설명을 소홀히 하여 

재산상 피해가 발생하면 

손해배상의 문제가 

생기기도 합니다.

2 중개의뢰인의 입장 

(1)

특정된 공인중개사의

 

활발한 광고나 

마케팅 영업으로 인해

 

중개의뢰인의 입장에서는 

광고비용 등의 지출을 

줄일 수 있습니다.

(2) 

여러 공인중개사들의

경쟁에 의해 발생되는

중개의뢰인으로써의 스트레스에서

벗어날 수 있습니다.

(3) 

전속중개를 믿는데서 오는 

불안감도 있습니다.

빨리 처리하여야 

할 매물이라면

 

더욱더 그런 심리가 

작용하게 됩니다.

“여러 사무실에 의뢰하는 것이 

매물을 더 빨리 처리해 주지 않을까”

하는 생각이 그것입니다.

(4)

전속중개계약에 있어 

중개대상물 의뢰인의 

의무가 부담이 됩니다.

 

위약금 지불의무 

비용 지불의무 

협조의무 등의

부담이 있습니다.

만약

전속계약기간중

중개의뢰인이 

① 직접 상대방을 구하거나

② 다른 공인중개사를 통해 

간적접으로

상대방을 구해 계약하였어도

계약을 맺은 

특정 공인중개사에게 

미리 약정한 중개수수료를 

지불하여야 합니다.

중개의뢰인의 입장에서는 

억울할 수도 있겠지만

기회비용적인 측면에서

계약을 맺은 

특정 공인중개사의 

중개활동/ 광고/

 마케팅 등의 비용 등을 

감안한다면 

지불하는것이

합당해 보입니다.  

자신의 부동산을 매물로 

공인중개사에게 의뢰할 때에는

 

해당부동산의 가치 

중개의뢰인의 성향

현재의 부동산 환경 등을 

고려하여

일반중개계약으로 할지 

전속중개계약으로 할지를 

정하여야 할 것입니다.

중개대상물이 좋고 

거래가 활발한 시점이라면

 

굳이

 

전속중개계약을 할 

필요는 없을 것입니다.