오피스텔 이야기 2
- 업무용 오피스텔
VS 주거용 오피스텔
오피스텔 관련
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오피스텔 이야기 2
- 업무용 오피스텔 VS 주거용 오피스텔
오피스와 호텔의 합성어인
오피스텔은
업무와 주거를
동시에 해결할 수 있고
최근 가격이 높아진
아파트와 비교하여
저렴한 비용투입
간단한 청약이나 매입절차
그리고
월세수입을
올릴 수 있다는 점에서
그 인기가 높습니다.
특히나
요즘은 주거에 적합하게
오피스텔이 설계되어져
주거용 오피스텔로써
주택임대사업을 하면서
월세수입과 시세차익
그리고
각종 세금의 감면혜택 등으로
투자자들 사이에서
더욱더 관심을 모으고 있습니다.
수익형 상품으로 가치가 높은
오피스텔의 종류 중
전통적인 오피스텔인
업무용(비주거용)오피스텔과
최근에 각광받고 있는
주거용 오피스텔로
구분하여 알아보겠습니다.
오피스텔의
전반적인 내용은
아래를 참조해 주세요
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1
건축법상 오피스텔은
그 용도와 상관없이
즉
업무용(비주거용)/ 주거용
상관없이 업무시설로
분류되는 건축물입니다.
그러므로
오피스텔 취득시에는
용도와 상관없이 일률적으로
매입가격의 4.6%를 취득세로
납부하여야 합니다.
추후에
주택임대사업자 등록을 하여
취득세 감면 혜택을 받는 부분은
여기서 제외합니다.
오피스텔과 관련
세금에 관해 궁금하신 분들은
다음 내용을 참조해 주세요
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2
① 전용면적 85㎡ 이하이고
② 전용입식부엌, 화장실
그리고
③ 목욕시설이 갖추어져야
주거용 오피스텔로 인정합니다.
이중 하나라도 충족되지 않으면
업무용 오피스텔로 간주합니다.
3
일반 업무용 오피스텔의
중개수수료는
매매나 임대 상관없이
0.9%이내에서
주거용 오피스텔의
중개수수료는
임대는 0.4%
매매는 0.5%입니다.
4
세법상 오피스텔은 용도에 따라
주택수 계산을 하게 됩니다.
즉
용도가 주거용인 경우는
주택으로 간주하여
주택수 계산에 포함됩니다.
반면
업무용인 경우
주택수 계산에서 제외합니다.
이는
종합부동산세와
특히 양도소득세 계산에서
중요합니다.
5
오피스텔 구입후
임대사업자 등록을 하는 경우
일반임대사업자와
주택임대사업자
등록을 할 수 있습니다.
일반임대사업자
주택이 아닌 부동산을
임대하는 것이 목적인 사업자
주택임대사업자
해당 오피스텔을 주택으로
임대하는 것이 목적인 사업자
전자의 경우는
오피스텔을 업무용으로
이용하는 경우가 대부분이고
후자의 경우는
오피스텔을 주거용으로
이용하는 경우가 대부분입니다.
전자의 경우
임차인의 전입신고는
원칙적으로는 불가합니다.
임차인이
사업자 등록을 내고
사무실이나 사업장
그리고 상가 등으로
사용할 수 있습니다.
회사, 중개사무실,
변호사사무실, 꽃집 등
여러 용도로
사용이 가능합니다.
후자의 경우
임차인의 전입신고가 가능합니다.
이럴 경우
주거용으로만
사용이 가능합니다.
전입신고와 확정신고가
가능함으로써
보증금의 안전한 확보가
가능해집니다.
6
일반임대사업자의 경우
해당 오피스텔의
전매제한이 없습니다.
이와 달리
주택임대사업자인 경우
4년의
전매제한이 있습니다.
7
일반임대사업자의 경우
오피스텔 분양계약후
20일 이내에
관할세무서에서
임대사업자 등록을 합니다.
주택임대사업자의 경우
오피스텔 취득 후(잔금지급 후)
60일 이내에
주소지 관할 시·군·구청에서
임대사업자 등록을 합니다.
주택임대사업자 등록신청은
민원 24시를 통해
인터넷으로도 가능합니다.
신청후 10일 이내에
임대사업자 등록증이
발급됩니다.
세무서에
부가가치세 면세 사업자 등록이
자동으로 이루어집니다.
사업자 등록이 이뤄지면
세제 감면 신청을 통하여
세제 혜택을 받을 수 있습니다.
① 취득세 감면신청은 즉시
②소득세 감면신청은 5월에 하고
③ 종부세 감면신청은 9월에 합니다.
④ 재산세는
자동으로 감면처리 됩니다.
⑤ 양도시에는
양도세 감면신청을
따로 하여야 합니다.
참고로
업무용을 주거용으로
전환하는 경우
관할구청 세무과에
기존의 업무용 오피스텔을
주거용 오피스텔로
사용한다는 내용의
과세대상 변동신고서를
제출하면
주택과 동일하게 과세됩니다.
변동신고로
주택과 동일하게 되면
앞서 받았던
부가세 환급분에 대하여
다시 추징하게 됩니다.
8 의무임대기간
일반임대사업자의 경우 10년
주택임대사업자의 경우
단기민간임대주택은 4년
또는
공공지원민간임대주택과
장기일반민간임대주택은 8년
사업자별로
의무기간을 위반할 시
과태료가 부과됩니다.
특히
일반임대사업자에서
주택임대사업자로
변경하는 경우
부가세 환급 받았다면
부가세를 추징당하게 됩니다.
주택임대사업자에서
일반임대사업자로
변경하는 경우에는
취득세 감면 받았다면
감면액을 추징당하게 됩니다.
9 임대료 인상 한도
일반임대사업자의 경우
보증금 또는 월세의
20분의1 (5%)
10년의 의무기간이
부담됩니다.
그 사이
임차인의 전입신고나
연말정산을 위한
세액공제를 위한 전입신고 등으로
부가세 환급액의 징수라는
문제가 생길 수 있습니다.
주택임대사업자의 경우에도
보증금 또는 월세의
20분의1(5%)
전입신고가 자유로워서
세입자의 경우
주택임대차보호법에 의해
보증금 안전장치로 더 좋습니다.
이상으로
오피스텔을
일반임대사업자와
주택임대사업자 등록을 통해
업무용이나 주거용으로
사용하는 경우로
구분해 보았습니다.
건축법에서는
오피스텔을
업무시설로 분류하고 있어서
주택 이외에
오피스텔을 소유하더라도
1가구 2주택에
해당되지는 않습니다.
그러나
실정법상 특히 세법상
오피스텔을 업무용이 아닌
주거용으로 사용하는 경우
해당 오피스텔을
하나의 주택으로 보아
주택수 계산에
산입하게 됩니다.
이에 따라
종합부동산세의 대상이
될 수 있으며
경우에 따라
다주택자로 인정되어
해당 오피스텔을 처분할 때
양도소득세가
중과될 수도 있습니다.
그러나
소유주가
주택임대사업자 등록을
한 경우라면
해당 오피스텔은
주택수 계산에서 제외하게 되며
각종 세금혜택을 보게 됩니다.
이렇듯 오피스텔을
어떤 용도로 사용하는냐에 따라서
둘은 큰 차이점을 보이고 있습니다.
그렇다면
업무용과 주거용의 구별은
어떻게 하는 것인가요?
사실상
주거용 오피스텔인지 여부는
건축물대장상이나
등기부등본 등의
용도 구분 또는
사업자 등록 여부와 관계없이
주민등록 전입 유·무와
해당 오피스텔의 구조·형태
취사시설·목욕시설
주거용 시설의 설치 등
사실상 사용하는 용도를
종합하여 판단합니다.
판단의 주체는
관할 세무서입니다.
해당기관인 관할 세무서는
해당 오피스텔의 탈세 방지를 위해
한전이나 상수도관리관청 등
관계기관의 협조를
필요로 할 때도 있습니다.
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