오피스텔 이야기 3
- 업무용 오피스텔과
주거용 오피스텔의
세금 비교
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오피스텔 이야기 3
- 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의
세금 비교
오피스텔을 구입하게 되면
취득부터 시작하여 보유
그리고
양도시에 내야하는
세금들이 많이 있습니다.
원칙적으로
오피스텔은
주택법이 아닌
건축법의 제한을 받기에
세법상으로
상가에 해당하는
세금을 내야 합니다.
그러나
최근
주거용 오피스텔의
등장과 함께
오피스텔에서도
주택임대사업이
가능하게 됨으로써
주택에 준하는
세금을 내는 것이
가능하게 되었습니다.
위와 같은 이유로
세금의 혼선을
가져오는 경우도
많이 있습니다.
이러한 세금들도
오피스텔의
사실상 용도에 따라
차이를 보이고 있습니다.
이러한 세금들이
업무용 오피스텔과
주거용 오피스텔에서
어떤 차이점을
보이는 지에 대하여
알아보고자 합니다.
업무용 오피스텔은
일반임대사업자 등록을
주거용 오피스텔은
주택임대사업자 등록을
하였다는 전제하에
이야기 하도록 하겠습니다.
1 취득세
건축법상 오피스텔은
주거용이냐 업무용이냐와
상관없이
업무시설로
분류되는 건축물입니다.
그러므로
오피스텔 취득시에는
용도와 상관없이
매입가격의 4.6%를
취득세로 납부하여야 합니다.
보통의 아파트의 경우
전용면적 85㎡ 이하이며
매입가격 6억원 이하인 경우의
취득세는
취득세 1%＋지방교육세 0.1%
＝ 1.1%(매입가격에 따라 3.5%까지)
가 됩니다.
반면 오피스텔의 경우
취득시 용도와 상관없이
매입가격에
일률적으로 4.6%를 곱하여
취득세로 납부합니다.
취득세 4%＋농어촌특별세 0.2%
＋지방교육세 0.4% ＝ 4.6%(세율)
그러나
오피스텔을
신규분양 받은 경우
최초분양자에 한해
주택임대사업자 등록을 하게 되면
해당 오피스텔의 전용면적이
60㎡ 이하라면
취득세를 면제받게 됩니다.
만약
취득세액이 200만원 초과라면
85%까지 감면 받을 수 있습니다.
반면
전용면적이 85㎡ 를
초과하는 경우라면
감면대상에서 제외됩니다.
주거용 오피스텔로
취득세 감면혜택을 받았다면
4년 동안은
매매를 할 수 없습니다.
2 주택수 계산 산입여부
세법상
오피스텔은 용도에 따라
주택수 계산을 하게 됩니다.
업무용인 경우
주택수 계산에서 제외합니다.
용도가 주거용인 경우는
해당 오피스텔을
주택으로 간주하여
주택수 계산에 포함시킵니다.
그러나
해당 오피스텔의
소유주 또는 임대인이
다른 주택을
가지고 있는 경우라도
주택임대사업자라면
해당 오피스텔은
주택으로 인정을 받되
주택수 계산에서는 제외됩니다.
그러므로
주택임대사업 등록을
한 소유주가
1세대 1주택자라면
해당 오피스텔이
주거용으로 사용되어도
주택수 계산에서 제외되므로
여전히
1세대 1주택의 지위가 유지되어
1세대 1주택자로써 받을 수 있는
세금 혜택을 누릴 수 있습니다.
3 부가세 환급
일반임대사업자인 경우
해당 오피스텔을
건물과 토지부분으로 나누어
건물분의 10%를
일반임대사업자에게 환급합니다.
이는
일반임대의
최초등록자에게만 해당되며
한번만 환급 혜택이 주어집니다.
이에 반해
주택임대사업자인 경우
부가세 환급대상이 아닙니다.
4 취득세와 부가세 환급
취득세를 내고
부가세를 환급받을 것인가?
부가세 환급을 포기하고
취득세 감면을 받을 것인가?
하는 문제는
해당 오피스텔을
업무용이냐 주거용이냐
또는
일반임대사업자로
등록할 것인가
주택임대사업자로
등록할 것인가의
문제가 됩니다.
장기적으로는
주택임대사업자가 받는
혜택이 더 커서
요즘에는
주택임대사업자등록 신청을
하는 경우가 늘고 있습니다.
오피스텔 구입후
소유주(임대인)가
일반임대사업자 등록한 경우
임대차계약의 세입자(임차인)가
월세를 연말정산으로
공제받았다면
이는
해당 오피스텔을
주거용으로
사용한 것으로 간주하여
소유주(임대인은)는
환급받았던 부가세를
다시 반환하여야 합니다.
이와 달리
주택임대사업자에서
일반임대사업자로
변경하는 경우
취득세 감면 받았다면
감면액을 추징당하게 됩니다.
사업자별로 의무기간을
위반할 시 과태료가 부과됩니다.
일반임대사업자는
10년 이상
주택임대사업자는
4년(단기) 또는
8년(장기, 공공) 이상의
의무기간을 지켜야 합니다.
5 임대소득세
일반임대사업자라면
월세에 대한 부가가치세 10%를
신고납부합니다.
주택임대사업자라면
월세 소득이
연2000만원 이하인 경우
임대소득세 분리과세 시행합니다.
기본공제 400만원이며
경비 인정비율 60%까지 입니다.
월세에 대한
부가세 신고가 가능한가
일반임대사업자의 경우 가능
주택임대사업자의 경우
부가세 신고 안됩니다.
6 재산세
원칙적으로는
용도와 상관없이
오피스텔은
법적으로 주택이 아니기에
건물과 토지로 과세됩니다.
그러므로
건물분은 7월
토지분은 9월에
고지서를 받게 됩니다.
그러나
임대사업자에 따라
사정이 달라집니다.
일반임대사업자의 경우
해당 오피스텔이
업무시설 즉 상가이기에
과세표준액 ×70%(공정시장비율)
× 0.25%(단일세율) ＝재산세
개별과세 처리합니다.
주택임대사업자의 경우
과세표준액 ×60%(공정시장비율)
×( 0.1~0.4%)＝재산세
특히
의무임대기간이 4년인 경우
① 전용면적 40㎡이하인 경우 면제
② 60㎡ 이하 재산세의 50% 감면
③ 85㎡ 이하 재산세의 25% 감면
의무임대기간이 8년인 경우
① 전용면적 40㎡ 이하인 경우 면제
② 60㎡ 이하 재산세의 75% 감면
③ 85㎡ 이하 재산세의 50% 감면
받을 수 있습니다.
업무용을 주거용으로
전환하는 경우
관할구청 세무과에
주거용 오피스텔로
사용한다는 내용의
과세대상 변동신고서를
제출하면
주택과 동일하게 과세됩니다.
변동신고로
주택과 동일하게 되면
앞서 받았던
부가세 환급분에 대하여
다시 추징합니다.
7 종합부동산세
일반임대사업자인 경우
해당 오피스텔은 비과세
주택임대사업자라면
① 8년 장기임대시
수도권 6억, 지방 3억이하에서는
중과세 배제합니다.
② 조정대상지역에
1주택 이상 있다면
합산 과세합니다.
8 양도소득세
일반임대사업자인 경우
양도세 계산시
주택수 합산 배제되어
일반세율 6~42%가
적용됩니다.
주택임대사업자인 경우
원칙적으로는
의무임대기간을 충족한다면
비과세이나
조정대상지역에
1주택 이상을 가지고 있다면
양도세 중과대상이 됩니다.
1주택 추가시
양도세율 10%가 더 부가됩니다.
실정법상 오피스텔은
건축물 분양에 관한 법률에 따라
업무용으로 사용하는 경우
주택의 범위에
포함시키지 않습니다.
그러므로
오피스텔은
업무시설을 기준으로
양도소득세를 부과하게 되고
가지고 있는 주택을
양도하더라도
1세대 1주택의 요건을
갖추고 있다면
보유하고 있는 오피스텔이
양도하는 주택의 비과세 혜택을
방해하지는 못합니다.
그러나
해당 오피스텔을
형식상 용도와 상관없이
실질적으로 주거용으로
사용하게 됨으로써
해당 오피스텔이
주택으로 간주되어
기존의 주택에 더해져
다주택자가 됨으로써
과다한 세금을 내야 하는
경우가 있습니다.
이러한 이유로
최근에는
투자용으로
오피스텔을 구하더라도
주택임대사업자
등록을 함으로써
해당 오피스텔이
주거용으로 사용되어도
주택수 계산엔서 제외되는
혜택을 얻을 수 있습니다.
주택임대사업자 등록은
취득세 재산세
그리고 양도소득세에서도
세금 혜택을 볼 수 있음으로
잘 활용하여야 할 것입니다.
가장 기본적인 것은
오피스텔의 구입목적을
명확히 하여
용도별 장단점을 알아보고
업무용으로 사용할 것이지
아니면
주거용으로 사용할 것인지를
정하여야 한다는 것입니다.
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