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주택의 종류 4

 - 다가구주택

주택의 종류에 관해 

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

주택의 종류 1 - 집합건물 일반건물

주택의 종류 2 - 단독주택 공동주택

주택의 종류 3 - 다중주택

주택의 종류 4 - 다가구주택

주택의 종류 5 - 다세대주택

다가구주택 VS 다세대주택

우리가 살고 있는 동네에서 

흔히 볼 수 있는 형태로써

예전에는

 2층 집의 아래는 주인이 살고 

위층은 세를 주는 형태로 

볼 수 있었고, 

요즘은 

상가를 1층으로 하고 

위에는 주택으로 하는 

소위 

상가주택의 형태로도 

많이 볼 수 있습니다. 

그리고 요즘은 

빌라 또는 원룸의 형태로 

3층 내지 4층의 건물 등도 

흔히 볼 수가 있는데요, 

모양은 

시대에 따라 다양하나

주택의 형태는

다가구주택이라는  

동일점이 있습니다.

(여기서는 다세대주택 제외)

다가구주택이 

단독주택이라는 점에서는 

다중주택과 같으니 

다중주택에 관해 궁금하신 분들은 

아래글을 참조해 주세요

다가구주택의 정의

다가구주택은 

"여러 가구가 살 수 있도록 

건축된 주택으로서 

각 구획마다 

방, 부엌, 출입구, 

화장실이 갖춰져

한 가구씩 독립하여 

생활할 수 있으나 

각 구획을 분리하여 

소유하거나 매매하기가 

불가능한 주택"으로써 

건축법에 의한 

건축물의 용도상 

단독주택에 해당합니다.

이는 

공동주택인 다세대주택과의 

가장 큰 차이점이기도 합니다.

다가구주택의 특징

(1) 다가구주택은 

주택으로 쓰는 층수가 

3개 층 이하로서 

지하 주차장을 제외한 

1개 동의 연면적이

660제곱미터 이하이고

19세대 이하가 

거주할 수 있는 

주택을 말합니다.

다만

1층 바닥면적의 

2분의 1 이상을 

필로티 구조로 하여 

주차장으로 사용하고 

나머지 부분을

 주택 외의 

용도로 쓰는 경우에는 

해당 층을 

주택의 층수에서 

제외합니다.

(2) 위의 규정에 의해 

다양한 형태의 구조를 가진 

건축물이 나타납니다.

토지의 용도에 따라 

근린생활시설이나 업무시설 등이 

혼재하여 나타나기도 합니다.

예를 들면

1층은 상가로 사용하고 

위에 층들은(3개층까지) 

주택으로 하는

흔히 말하는 

상가주택의 형태가 

되겠습니다. 

또한 

때에 따라서는

주차장을 제외하고 

4개 층 이상의 모습으로 

나타날 때도 있는데요,

이런 경우는 

토지의 용도상 

근린시설과 업무시설이 

허용되는 경우로

주택의 3개 층과 합쳐져서 

(660제곱미터 이내의 범위에서) 

4개 층 이상이 될 수도 

있는 것입니다.

이렇듯 

다양한 모습으로 나타나니 

매매나 임대시 

건축물대장을 확인하시는 것은 

필수입니다.

다가구주택의 법적의미

(1) 다가구주택은 

건축법상 

단독주택이기에

① 각 가구별로 

구분등기가 불가능하고

② 각 가구를 

분리해 사고팔 수 없으며 

③ 오로지 

건물 전체 단위로만 

매매가 가능합니다. 

따라서 

구분 소유되는가 가능한

 공동주택인 

다세대주택, 연립주택 

그리고 아파트와 

명확히 구분된다고 하겠습니다.

(2) 다가구주택에 

임대차 계약을 맺고 입주할 때 

전입신고를 하게 되는데요,

다가구주택은 단독주택이기에 

다세대주택과 달리 

동, 호수까지 

자세히

 기입하지 않는다는 것입니다. 

구분등기가 되어 있는 것이 

아니기 때문에 

계약서상의 동, 호수는 

편의상 붙여져 있는 것으로써 

법적인 의미가 

없다는 것이지요. 

그러므로

 전입신고 시 

반드시 기입하여야 할 사항은

해당 

건물의 주소와 번지, 층수 

그리고 

해당 층수에서 차지하고 있는 

해당 호수의 크기, 위치 

등으로써 

여기에

도면을 첨부하게 되면 

다가구주택에서의 

전입신고와 확정일자로 

완전한 대항력과 우선변제권을 

획득하게 되는 것입니다.

다가구주택 임대차 계약시 

주의할 점

(1) 계약을 체결하는 임대인이 

진정한 임대인인가 하는 것입니다.

다가구주택은 단독주택이기에 

토지등기부등본과 

건물등기부등본을 

동시에 확인하여 

동일 소유주임을 확인하는 것이 

가장 기본이 되겠습니다. 

만약 다르다면  

진정한 임대인과 

계약하시나요(2)(클릭!)를 

참조하여 

계약을 진행하시기 바랍니다.

(2) 대출 상태와 

각 임차인의 보증금 총액을 

확인하세요.

① 대출금액과 

② 다른 임차인들의 보증금 총액 

그리고 

③ 본인의 보증금을 

합해보세요. 

그 총액이 70%를 상회한다면

 그 계약은 피하시는 게 좋습니다. 

임대인이 

나중에 보증금을 반환하는데도

 문제가 생기겠지만 

나중에 본인 뒤를 이어 줄 

임차인 구하기가

 매우 힘들어집니다.

또한 

월세 위주의 

원룸이나 빌라에서 

갑자기 

주변시세보다 낮은 금액으로 

임대인이 월세 없이 

전세계약을 맺고자 한다면 

임대인의 현재 자금상태를

 의심해 보세요. 

필시 

임대인의 자금사정이 

좋지 않을 확률이 높습니다. 

이런 상태에서 계약을 맺고나면 

임대차기간 만료 후 

소중한 보증금을  

반환 받기가 어려워집니다.

다가구주택 매입시 

건축물대장과 현시설 상태를 

비교해 보세요

특히

주택으로 사용하고 있는 층이 

4개 층 이상이라면 

꼭 

확인해 보야야 할 것입니다. 

3개 층 이외는 

근린생활시설 또는

 업무시설일 경우가 

대부분인데요, 

이를

 주거용으로 임대하기 위해 

불법 전용하였을 가능성이

 높다는 것입니다. 

이로 인해 

강제이행금의 문제가

 발생할 수 있습니다.

강제이행금은

해당 건물의 불법 

또는 

위법행위의 개선이 

이루어질 때까지 

부과되기 때문에 

상당한 부담감으로 

작용할 수 있습니다. 

그러므로 

매입 전 

건축물대장을 확인하고 

또한 

직접 해당 건물을 자세하게 

살펴 보는 것이 좋겠습니다. 

문제가 있다면 

계약을 하지 않는 것이 

가장 최선이고 

아니면 

이러한 문제를 개선해야 할 

특약을 

계약서에 추가하는 것이 좋습니다. 

강제이행금을 납부하면서도 

매입할 만한 

값어치가 있는 물건이라면

매매대금의 조정 등을 

다각적으로 고려해 보아야 

할 것입니다.