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주택의 종류 5

- 다세대주택

주택의 종류에 관해

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

주택의 종류 1 - 집합건물 일반건물

주택의 종류 2 - 단독주택 공동주택

주택의 종류 3 - 다중주택

주택의 종류 4 - 다가구주택

주택의 종류 5 - 다세대주택

다가구주택 VS 다세대주택

오늘은 

이전 글인 

다가구주택에 이어  

다세대주택에 대해서 

알아보기로 하겠습니다.

요즘 

거리를 지나가다보면, 

아파트를 제외하고는 

2층이상 주택으로써 

흔히 맨션이나 빌라라는 

명칭으로 불리어 지고 있는 

건물들을 많이 볼수 있습니다. 

단독주택이나, 오래된 상가주택 

등을 철거하고 

깨끗하고 산뜻한 모습으로 나타난 

신축건물 등을 많이 볼 수 있습니다. 

예전과 달리 

필로티 주차장에 엘리베이트,

자동문, cctv까지 갖추어진 

요즘의 빌라들은 

아파트를 대체할만한 가성비로 

소비자에게 그 인기가 높습니다. 

또한 

작은 토지위에 

1~2채 건물을 허물고 

8채이상의 구분건물들을 

만들어 분양할수 있으니, 

생산자인 건축주의 입장에서도 

투자대비 수익률이 높아 

인기있는 건축모델인 것입니다.

이렇듯 

소비자나 생산자에게 

요즘 인기가 있는 

다세대주택에 대해서 

알아보겠습니다.

다세대주택의 정의 

한 건물에 다수의 세대가 

거주할 수 있도록 

주거공간이 별도로 분리되어 있는 

주택으로써

각각 독립된 주거생활이 

가능하도록 

세대별로 

독립된 현관, 부엌, 화장실

 등을 갖춘 주택을 말합니다.

독립된 주거생활이 

가능하다는 의미에서 

 다가구주택과는 같고 

취사시설을 갖출 수 없는 

다중주택과는 

구별되어 집니다.

다세대주택의 특징

(1) 다세대주택은 공동주택입니다.

이것은 

단독주택인 다가구주택과 

가장 차별되는 점입니다.

건물 준공후 

① 각 세대별로 

등기를 별도로 하여 

② 소유나 분양이 

가능하다는 점에서 

같은 공동주택인 

아파트와 동일하나 

한 건물을 일괄하여 

매매하여야 하는

단독주택인 다가구주택 

그리고 

다중주택과 구별이 됩니다.

(2) 필로티구조의 주차시설

다세대주택은 공동주택이기에 

단독주택에 비해 

주차장 규정이 좀 까다로운데요,

 (지역마다 

면적당 주차대수가 조금씩 다름) 

평균적으로

 0.7세대당 1대꼴로 

주차면적을 마련하여야 하기에 

요즘은

1층은 보통 필로티 구조로 

주차장을 마련하고 

위의

 4개층을 주택으로 사용하는 

경우가 대부분입니다. 

여기서 주차장 층수는 

전체층수에서 제외됨으로 

필연적으로 전체 층수는 

5개층 이상인 경우가 많지요. 

(3) 다세대주택은 

층수가 4개층이하, 

동당 건축 연면적은 

660제곱미터 이하이고 

세대수가 19세대 이하로 

구성됩니다.

주택으로 사용가능한 층수가 

4개층이하라는 점에서 

공동주택인 연립주택과 같고

3개층 이하로 구성되는 

단독주택인 

다가구 또는 다중주택과는

 구별됩니다.

동당 건축 연면적이 

660제곱미터 이하 

그리고 

세대수가

 19세대 이하라는 점에서는 

다가구 주택과 같고

660제곱미터 초과인 

연립주택과는 구별됩니다.

위에서 간단하게 

다세대주택과 다른 주택들과의 

비교를 언급해 보았는데요, 

실상은

 내부적으로도, 외관적으로도 

구별하기가 쉽지 않다는 것입니다.

그러므로

건축물대장을 확인하여 

본인이 거래하고자 하는 

건물의 종류를 특정하는 것이 

중요합니다.

다세대주택에서의 주의할 점

(1) 위에서도 언급하였듯이 

본인이 해당 건물의 실제 현황과 

건축물대장을 확인하는 것이 

가장 중요하다 할것입니다. 

다세대건물중 전체 층수가 

1층 주차장을 포함하여 

5개층을 넘어가는 경우를 

종종 볼수 있는데요, 

이런 경우는 

해당 건물이 토지용도상 

근린시설(상가) 내지는 

업무시설(오피스텔)이 

가능한 곳으로써 

용적률이 허락하는 한도내에서 

(주택으로 사용가능한 4개층과 

면적 660제곱미터 내의 

규정만 지킨다면) 

근린시설 내지는 

업무시설로 허가를 받고 

1층 주차장을 포함하여 

5개층을 넘어 

6층 이상의 건물이 

될 수도 있다는 것입니다.

위의 경우는 

법의 테두리 안이라서 

가능하기는 하나 

문제는 

근린시설이나 업무시설을 

원래 용도로 사용하지 않고 

불법전용하여 

주거용으로 

사용한다는 것입니다.

이러한 불법전용으로 인해 

원래 용도로 돌리기 위한 비용

그리고 

원래 용도로 돌리기까지의 

이행강제부담금의 문제뿐만 아니라 

부가가치세를 포함하는 

세금의 문제까지 

야기할수 있다는 것입니다.

그러므로

다세대주택의 경우 

건축물대장을 확인하여 

주택으로 사용 가능한 

층수가 다르다던지

연면적의 초과

세대수의 초과 등의 

문제가 있으면  

대부분의 경우

주택으로의 용도전환으로 

수익을 극대화하기 위한 

건축주의 불법

(초기 분양시의 문제이고,

 나중에는 

개별등기소유주의 

문제가 될수도 있음)이 

있는건 아닌지 

일단 

의심을 해 보아야 할 것입니다.

또한 

1층 주차장의 경우에도 

불법적인 개축 또는 증축으로 인해 

주거용 또는 상업적인 용도로 

사용하는 경우가 많습니다. 

이것도 나중에 위에서 언급한 

여러가지 문제등이 

야기될수 있습니다.

이러한 

다세대주택(대표적으로 빌라)을 

매매할 때는 

더더욱 이런 부분에 

신경을 써셔야 하겠지요.

(2) 다세대주택은 주택건설촉진법상  

아파트와 같이 공동주택에 속합니다.  

따라서

각 세대별로 등기를 별도로 하여 

소유나 매매가 가능하므로, 

각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 

각 가구를 분리해 사고팔 수 없으며 

건물 전체 단위로만 매매가 가능한 

단독주택인 

다가구주택 또는 다중주택과는 

큰 차이점을 나타냅니다.

취득세, 재산세 

그리고 양도소득세 등도 

구분등기된 

호수별로 별도로 납입합니다.

만약 

한 가구인 건축주가 

주택임대사업자등록을 하지 않고 

다세대주택 전체를 소유하게 되면

(소유권 분양을 하지 않고 

임대를 한 경우) 

1세대 다주택 소유자로 분류되어 

과세대상이 됩니다.

(3) 대항력과 우선변제권

(주택임대차인 경우)