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다가구주택 

VS 다세대주택

주택의 종류에 관해

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

주택의 종류 1 - 집합건물 일반건물

주택의 종류 2 - 단독주택 공동주택

주택의 종류 3 - 다중주택

주택의 종류 4 - 다가구주택

주택의 종류 5 - 다세대주택

다가구주택 VS 다세대주택

오늘은 

다가구주택과 

다세대주택에 대해 

비교해보고

장단점을 

이야기해 보는 시간을 

갖도록 하겠습니다.

아파트가 아닌 다음에야 

요즘은 

흔히 

빌라라고 명칭하는 

다가구주택이나 다세대주택에 

거주하는 경우가 많은데요, 

이러한 주택에 

본인의 집으로 살수도 있고 

임대하여 살수도 있으며 

투자의 목적으로 

구입하는 경우도 있습니다. 

이러한 경우

두 종류의 주택을 비교하여 

여러분이 

목적하는 바에 부합하는 

현명한 선택을 하셨으면 

하는 바램으로 

이 글을 적어봅니다.

참고로 

두 주택에 관한 자세한 내용은 

아래 글들을 참조해주시고 

여기서는 

비교를 목적으로 

다양한 부분에 대해 

언급해 보겠습니다.

1 다가구주택과 

다세대주택의 

기본개요 비교

(1) 주택의 종류/ 소유자/ 

구분소유/ 개별매매

다가구주택은 단독주택이며 

다세대주택은 공동주택입니다.

그러므로 

다가구주택은 

① 소유자가 1인으로

(물론 공동소유는 가능)

② 토지와 건물은 

개별등기가 되어 있고

③ 아파트와 같은 

구분소유는 불가능하며 

④ 호실별로 

개별매매가 불가능합니다.

 단독주택인 다가구주택은 

이론적으로는 

토지와 건물의

 소유주가 달라서 

별개의 저당권의 

대상이 될수 있으나, 

실상은

건물과 토지의 소유자가 

동일인들이 많아 

건물과 토지가

 동시에 

저당권의 대상이 되고 있습니다.

임대차계약시

(물론 매매에서도 중요) 

건물과 토지의 동일인 여부를 

확인하여 

추후 보증금 반환에 주의를 

기울이셔야 되겠지요.

이에 반해 

다세대주택은 

① 분양으로 인해 

구분건물마다 소유자가 다른 

여러 사람이 될수 있으며, 

② 대지권에 의해 

토지와 건물이 개별이 아닌 

건물등기부등본 하나로 

통합이 되어 있습니다. 

경우에 따라 

토지를 확보(소유)하지 

않은 상태에서

건물만 분양하여 

토지와 건물이 

별개의 등기부등본으로 

된 경우도 있습니다.

③ 이에 아파트와 같이 동호수별로 

구분소유가 가능하며 

④ 개별매매도 가능합니다.

(2) 연면적/ 세대수/ 층수/ 

주차장 그리고 엘리베이터

다가구주택과 다세대주택은 

① 연면적에서 

660㎡(약 200평)이내

② 세대수는

19세대이하로

동일합니다.

주택으로 쓰일수 있는 층수는 

다가구주택이 3개층이하

다세대주택은 4개층이하로

차이가 납니다. 

실제적으로는 

최근 주차장법이 강화되어 

다가구와 다세대주택 대부분 

1층은 필로티 구조의 

주차장으로 만들어 

다가구는 4층

다세대는 5층으로 

보이는 경우가 

거의 대부분입니다.

간혹 

다가구나 다세대가 

기준층수 이상으로 

지어져 있는 경우를 

보게 되는데요. 

이런 경우는

해당건물이 토지 용도상 

근린생활시설이나 업무시설을 

만드는 것이 가능한 곳으로써 

연면적 660㎡이내에 

주택층수(3~4층)를 만족하고도 

면적이 남는만큼

층수를 더욱 올려

 근린생활시설이나 업무시설을 

넣을수 있다는 것입니다. 

이렇게 되어서  

5, 6, 7층 등의 

빌라나 상가주택을 

보게 되는 것입니다.

요즘 빌라등에 

위와 같은 경우로 

층수가 높은 건물 등을 

보게 되는데요, 

이런 경우 

원래의 용도로 사용한다면 

아무 문제가 없겠지만, 

근·생이나 업무시설을 

주거용으로 불법전용하여 

사용하는 경우가 있어 

불법건축물 이행강제금의 

문제를 일으키는 사례가 

많이 늘고 있습니다. 

매매를 하실때나 

임대차계약을 하실때도 

건축물대장을 확인하여 

불필요한 피해를 입지 않도록 

하여야 할 것입니다.

엘리베이터의 경우

 6층이상이면 의무적으로 

설치하여야 하나 

요즘 짓는 빌라들의 경우 

특히 

다세대의 경우는 

엘리베이터를 설치하여 

그 편의성을 높이고 있습니다. 

시설비가 꽤 높기에 

다가구의 경우는 

설치를 잘 안하겠지요. 

그래서 

요즘은 빌라들을 보면서 

엘리베이터 유·무로 

다가구와 다세대주택을 

구별하기도 합니다.

(물론 100% 

확실한 것은 아닙니다. ~!~)

2 건축법상 비교

(1) 일조권 사선제한 규정

많은 빌라들을 보고 있으면

똑바르게 올라가지 않고

깎여서 올라간다던지

계단식으로 올라가는 

건물들을 많이 볼수 있습니다. 

이는 해당건물이 

내 주위의 건물들의 

일조권을 

방해하는 행위를 

미연에 방지하다 보니 

건물이 위로 올라갈수록 

깎여서 올라가는 것입니다. 

이러한 일조권의 사선제한에도 

기준이 있으니

다가구주택은

해당 건물부지가 접한 도로의 

반대편 끝선으로부터 

6m를 후퇴하여 

건물을 지어야하며 

다세대주택은 

해당 건물부지가 접한 도로의 

중앙선으로부터

 6m를 후퇴하여 

건물을 지어야 한다는 것입니다. 

이런 기준이라면 

다세대주택이

 다가구주택에 비해 

많은 거리를 후퇴함으로써 

건물의 바닥면적의 규모가 

줄어들어 

손해가 더 클 수도 있습니다.

(2) 대지안의 공지 규정

해당건물을 건축할때

이웃하는 건물의 경계선으로부터 

떨어져야 하는 기준으로써

다가구는 0.5m,

 다세대는 1m를 

규정하고 있는데, 

이로 인해 

다세대가 다가구에 비해 

공지가 넓어짐으로써 

그만큼의 바닥면적의 

규모가 줄어 

상대적으로 건축면적이 

줄어들게 됩니다

(3) 불법건축물 이행강제금 규정

이것은 앞에서 언급한 것으로

비주거용시설을 주거용으로 

불법전용한 경우를 말합니다.

① 근린생활시설이나 

업무시설뿐 아니라 

② 주차장의 불법전용

일명 ③ 옥탑방의 불법전용 

등  많은 것들이 있습니다.

서울 기준으로

다세대주택이 

불법건축물로 지정된 경우 

시정시까지 1년에 2회

도합 최대 5회까지 

부과하도록 하고 있습니다. 

그리고 

5년에 한번씩 

양성화 시켜주는 경우도 

있습니다. 

이에 비해 다가구의 경우 

아직 명확한 규정이 없어 

오히려 다세대에 비해

 불리한 면도 없지 않습니다.

3 세금/ 저당/ 임대차계약 

그리고 전입신고

(1) 세금

다세대주택은

개별등기가 가능한 

구분소유건물로써 

모든 건물의 세금이 

개별적으로 나오기에 

 취득세, 재산세, 양도소득세 등이

한꺼번에 나오는

단독주택인 다가구주택에 비해

그 금액이 적다는 것입니다. 

다주택자가 

주택임대사업등록을 한다면 

그 혜택이 더 크다 할것입니다.

(2) 저당

다가구주택은 단독주택으로 

저당금액이나 보증금의 총액이 

하나의 단위로 계산되어 

임대차계약을 맺고자 하는 

임차인 입장에서는 

그 총액이 부담이 되는 것이 

사실입니다. 

그로인해 임대차계약시 

임대인 입장에서는 

보증금을 감액할 사유가 돠어 

불리해집니다. 

이에 비해 

다세대주택은 

① 저당금액을 구분건물들에 

분배를 한다던지 

② 하나의 구분건물에 몰아서 

한다던지 하여 

위험회피에 있어 

다가구보다 유리하여 

임대인 입장에서는 

임대차계약에서도 유리합니다.

(3) 전입신고, 확정일자 

그리고 주소

다가구주택에 

임대차 계약을 맺고 

입주할 때 

전입신고와 확정일자를 

받게 되는데요, 

다가구주택은 단독주택이기에

 다세대주택과 달리

동, 호수까지 자세히 

기입하지 않는다는 것입니다. 

구분등기가 되어 있는 것이 

아니기 때문에 

계약서상의 동, 호수는 

편의상 붙여져 있는 것으로써 

법적인 의미가 

없다는 것이지요. 

그러므로 

전입신고 시 반드시 

기입하여야 할 사항은 

① 해당 건물의 주소와 번지, 층수 

그리고 

해당 층수에서 차지하고 있는

 ② 해당 호수의 크기, 위치 등이고 

여기에 

③ 도면을 첨부하게 되면 

다가구주택에서의 

전입신고와 확정일자로 

완전한 대항력과 우선변제권을 

획득하게 되는 것입니다.

위와달리

다세대주택은 공동주택으로써 

구분등기의 대상이기에 

① 해당건물의 주소와 번지 

그리고 

② 동, 호수까지 

자세히 기입하여야 

한다는 것입니다.  

이로써 전입신고와 확정일자로

완전한 대항력과 우선변제권을 

획득하게 되는 것입니다.