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내 보증금 지키기 2

- 대법원 인터넷 등기소 

내 보증금 지키기 관련 

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

내 보증금 지키기 1 

- 전입신고, 확정일자

내 보증금 지키기 2 

- 대법원 인터넷 등기소

내 보증금 지키기 3 

- 오피스텔 임대차, 주민등록

내 보증금 지키기 4 

- 아파트 분양권 상태에서의 

 임대차계약

내 보증금 지키기 5 

- 건축중인 건물의 임대차계약

내 보증금 지키키 6 

- 가압류등이 경료된 주택의 

임대차계약

 내 보증금 지키기 7 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(1)

내 보증금 지키기 8 

- 진정한 임대인과 계약하시나요(2)

앞의 글에서도 말했듯이 

잔금을 치루고 이사를 하는 날에는 

할 일이 참 많은데요. 

전입신고와 확정일자는

이전 글에서 말씀드렸듯이 

계약서를 들고 

동사무소(주민센터)에 

가시면 되는데 

지금부터 말씀드리는것은 

주민센터에 가기 전에 

부동산 사무실 

또는 개인적으로 

확인을 해야 할 사항입니다. 

이는 필수 확인사항으로 

미리 확인하여 할 것입니다

필수 확인사항은

부동산등기를 

열람하셔야 한다는 것입니다.

이는 

계약시에 한번

그리고 

잔금을 치루는 날 한번해서 

최소 두번은 

확인하셔야 합니다. 

집을 계약하기 전에 

미리 등기부등본부터

 확인을 해 놓는 것이 

기본입니다.

위에서 언급한 것처럼 

확인을 하는 것이 보통인데  

계약시에는 

잘 확인을 하시면서 

잔금을 치루는 날에는 

간과하시는 경우가 

종종 있곤 합니다. 

이는 나중에 

큰 문제를 

야기할 수도 있는 일이기에 

등기부의 확인은 

내 보증금을 지키기 위한 

최소한의 예방책이니

 이점 잊지말아 주세요.

예전에는  

등기소까지 가서 

발급을 하여야 해서 

번거로웠으나 

이제는 발품 팔지 않고 

인터넷으로

 열람 또는 발급이 가능하니 

더욱더 편하게 

확인할 수 있겠죠. 

확인은 

대법원인터넷등기소

(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)

에서 하시면 됩니다.

그럼

 왜 확인을 해야하고, 

어떻게 확인해야 하는지

 알아보도록 하지요.

부동산 등기부를 통해 

확인할 것들은 

소유권/ 

근저당을 비롯한 채무관계/ 

본인의 우선변제 순위

등입니다.

잔금을 치룰시 확인사항은 

처음 계약시의 

등기부 내용과의 

같은점, 다른점 여부를 

확인하고,  

처음에 확인한 내용과

 다름이 없다면 

잔금을 치루고 

계약을 마무리 짓게 됩니다. 

여기서 문제가 되는 것은 

두가지입니다.

첫째, 

등기부등본의 내용이

 계약시점과 잔금지급시점이 

다르다면

그 계약내용을 

이행할지 아니할지를 

정하면 됩니다. 

당연히 

채무불이행상의 

불완전이행을 이유로 하여 

손해배상의 청구와 함께 

계약해제를 하는 편이 

안심이겠죠. 

처음 계약할 당시 

이러한 내용을 

특약으로 정해놓았다면 

더 깔끔하겠죠. 

두번째, 

계약시와 잔금시 등기부 내용이 

동일한 경우인데, 

이때

 이를 신뢰하고 잔금을 치루고 

그 계약서로

 전입신고, 확정일자를 받았는데 

 당일날 

집소유주가 

채무에 증액을 가져오는 행위

(대부분 근저당 금액의 증가)를 

한 경우가 문제가 됩니다.

그럼 이러한 경우는 

어떤 문제를 일으킬까요?

전입신고와 확정일자를 통해

 대항력과 우선변제권을 

가지게 되는 것은 

당일이 아니라 

다음날 0시 이후입니다. 

따라서 

전입신고와 확정일자를 

경료한 당일날 

집소유주가 

채무 증액을 하게되면 

채무증액분은 

당일로부터 효력이 생겨 

익일(다음날)부터 

효력이 생기는 

내 보증금은 

우선변제순위에서 

당일 이루어진 

채무증액분에 밀리게 되어 

크나큰 손해를 

초래하게 됩니다.

<예시>

1억의 저당권이 걸려 있는

 5억상당의 주택을 

3억에 전세계약을 하는 경우 

계약금 중도금을 합하여 

1억이고 

잔금이 2억인 경우 

잔금 2억을 치룬 당일날  

집주인이 은행으로부터

 1억의 

추가담보를 행사한 경우 

이 집의 

채무관계에 대한 순위는 

원래 저당금액 1억 > 

전세계약의 

계약금과 중도금 1억 >

은행의 추가 저당액 1억 > 

전세금의 잔금인 

2억의 순서가 됩니다. 

이러한 관계로 

만약 

해당 주택이 

경매에 처해질 경우 

시세(여기서는 5억)보다 

낮아진 금액에서 

낙찰된다면

 전세입자는 

보증금의 잔금부분에서 

상당한 치명상을 

입게 되는 것입니다.

물론 

이를 악용한 집소유주의 

법적인 처벌은 

제쳐두고라도 

이미 일어난 일에대한 

뒤처리는 

길고도 험난할 것입니다. 

그러는 동안에 

내 소중한 보증금의 반환은

 많이 늦어지겠죠.

이에 대비하여 

계약서 작성시 

① 이런 일을 방지하는 특약을 

작성한다던가, 

② 집소유주와 협의하여 

전입신고와 확정일자를 

잔금 전날 받을 수 있게하는 

특약도 나오고 있습니다. 

역시 기본은 

잔금시에도 

등기부를 확인하여

 해당 부동산의 현황 

즉

등기 현재 진행 상태를 

확인하는 것입니다.

등기부등본 확인방법을 

간단히 알아볼까요.

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