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 내 보증금 지키기 3

- 오피스텔 임대차, 

주민등록

내 보증금 지키기 관련 

아래의 글들을 참조해 주세요.

(클릭!)

오늘의 내용은 

오피스텔 임대차와 

전입신고(주민등록) 

그리고

 보증금과의 관계입니다. 

요즘분들 

투자용이나 주거용으로

오피스텔을 

많이 구입들 하시지요. 

물론 

오피스텔에서 

임대차로 거주하시는 수요가

 많이 늘어났으니 

그러한 수요에 맞추어 

월세를 바라보시고 

오피스텔을 구입하여 

임대차 사업을  하시는 분들이 

요즘 많이 늘어나고 있습니다.

보통 

이러한 오피스텔들은 

편의시설이 잘 갖추어져 있고 

교통이 편한곳에 

위치해 있다보니 

젊은분들이 

사무실 용도는 

물론 

거주용으로 

사용하시는 경우도 많습니다.

인기가 있는 만큼 

거기에 따른 문제들도 

항상 필연적으로

 따르기 마련입니다.

오피스텔은 

오피스와 호텔의 합성어로 

오피스와 호텔의 장점들을 

극대화하여 

만들어진 건물입니다.

오피스텔의 

건축법상 용도는

주거용이 아닌 

상업용입니다. 

즉

건축물대장을 

확인해 보면 

오피스텔은 

건물의 용도로써 

업무시설이라고 

적시되어져 있습니다. 

이런 이유로 

업무시설인 오피스텔은 

주거용이 아니라 

사무실 등의 업무시설 

즉 상업적인 용도로 

사용하여야 하는데

많은 사람들이 

이를 

주거용으로 사용하게 되면서 

법적인 문제가 

일어날 가능성이 있게 됩니다.

오피스텔에 관해 

자세히 알고자 하는 분들은 

아래의 내용을 참조해 주세요.

오피스텔 이야기 1 - 

특징과 장단점

오피스텔 이야기 2 - 

업무용 오피스텔 

주거용 오피스텔

오피스텔 이야기 3 - 

업무용 오피스텔과 

주거용 오피스텔의 세금

오피스텔 이야기 4 - 

도시형생활주택과 오피스텔

오피스텔 이야기 5 - 

생활형숙박시설과 오피스텔

오피스텔 이야기 6 - 

전입신고 금지의 효력

이러한 오피스텔에서 

주거하면서 

주거에 대한 불안 등으로

대항력 등을 

발생시키기 위해 

전입신고(주민등록)를 하는 

경우가 있습니다.

과연 

오피스텔의 임차인도 

“주민등록 

즉 전입신고를 하게 되면 

주택임대차보호법에서 

보호하는 

임차인으로써의 

대항력이 생겨 

보호를 받을 수 있는가” 

하는 것에 관해 

이번 글을 통해

알아보고자 합니다.

위에서도 언급했듯이 

오피스텔은 

주거용 건물이 아닌 

업무시설 

즉 상업용 건물이기에 

오피스텔 소유주가 

본인 명의의 주택을 

1채 가지고 있는 상태에서 

오피스텔을 

투자용으로 구입한다 해서 

1세대  2주택에 

해당되지 않아 

소유주는 

다주택자로써 내는 

많은 세금을 

감당하지 않습니다. 

이것은 오피스텔을 구입하는 

가장 큰 장점이기도 하죠.

문제는 

오피스텔을 임차하는 사람들이 

사무, 사업용으로 사용한다면 

아무런 문제가 없겠으나, 

많은 임차인들이 

주거용으로 사용한다는 것입니다.

이렇듯 임차인들이 

해당 오피스텔을 

주거용으로 사용한다면 

이 오피스텔은 

형식상으로는

(건축물대장상으로는) 

오피스텔 즉 업무시설이나,

실제용도상 주거용이기에 

해당 오피스텔은 

세법상 주택이 되어 

세대당 주택수 계산에 

포함된다는 것이죠.

이렇게 되면 

소유주 즉 임대인은

 다주택자가 되어 

많은 세금을 

감당하여야 하므로 

이에 소유주들은 

이러한 세금을 

회피하기 위해 

여러가지 편법 등을 

동원하게 되는 데는데, 

그 중 대표적인 것이 

아래의 예가 되겠습니다.

임대차계약을 하는 임차인에게 

전입신고 즉 주민등록을 

하지 않는 조건으로

(특약 등을 걸어) 

계약을 맺게 되는 경우가 많이 있는데요. 

 “전입신고로 인해 

발생하는 손해에 대해 

임차인의 책임으로 한다” 

던지 해서 말입니다.

이렇듯 

전입신고(주민등록)을 하지 않으면 

해당 오피스텔은 

계속 업무시설인 

상업용으로 남을 수 있고 

임대인의 주택수 계산에서

 제외되겠지요.

이러한 임대차계약에서 

만약 

임차인이

전입신고를 하지 않으면 

어떻게 될까요?

주택과 마찬가지로 

상가인 오피스텔에서도 

임차인은 

대항력이 발생하지 않으며 

이로 인해

 우선변제권도

 당연히 생기지 않습니다. 

이로 인해 만약

해당 오피스텔에 

강제집행의 문제가 생겨도 

내 보증금을 

확보하기 어렵게 됩니다.

임대차계약이후 

임대인-임차인간의 

묵시적(구두상) 

또는 

명시적(문서상)으로 

전입신고를 하지 않기로 

합의한 뒤에 

보증금을 걱정한 임차인이 

전입신고를 함으로 인해 

임대인이 

1세대 다주택자가 되어 

손해를 입은경우 

어떻게 될까요?

최근의 판례에 따르면 

“전입신고를 한 

임차인의 책임을 묻지 않는다”는 

경우가 있었습니다.

임차인의 권리를 

보호하겠다는 것이 

최근의 경향인것 같습니다.

덧붙여 이야기하자면 

요즘은 

국세청과 

수도 ,전기담당 관청과의 

공조로 

오피스텔의 주거전용에 관해 

심사를 강화하고 

있는듯 합니다. 

즉 

오피스텔를 주거용으로 

사용하면서도 

1세대 다주택자의 법망을 

교묘히 빠져나가 

세금을 누락시키는 행위에 대해 

엄격한 잣대를 들이대고 있습니다.

내 보증금을 지키기 위한 

전입신고의 중요성은 

업무시설인 오피스텔에서도

 중요합니다. 

자신이 거주하는 곳이 

주거용인가의 확인도 

중요하지만 

주택이나 상가의 구분과

 상관없이

실질적으로 주거생활을 

해 나갈 수 있는 곳으로 

장시간을 지내왔다면 

그러한 장소는 

용도상의 구별과는 별도로 

주거용으로 

인정받을 수 있으니 

전입신고를 하여 

내 소중한 보증금을 지키는데 

활용하시기 바랍니다.