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재건축 아파트 조합원

분양신청시 2년 실거주 요건

충족해야만 한다

 6. 17. 부동산 대책의 내용 중

수도권 투기과열지구내에서 재건축을 할 때

해당 조합원이 아파트 분양신청을 하려면

분양신청 전까지

조합원이 해당 주택에서

2년 이상 실거주하여야만 

분양 신청이 가능하다는 

내용이 있습니다

이런 내용으로 인해

주택 소유자이지만 

실거주 요건을 충족하지 못하는

조합원들이 발생할 가능성이 높아져

이에 대한 구체적인 내용에 대해

알아보고자 합니다

재건축 아파트 조합원 

2년 실거주 요건 충족해야 하는

투기과열지구는 다음과 같습니다

서울 전지역

경기도 

과천 성남분당/수정 광명 하남

수원 안양 안산단원

구리 군포 의왕

용인수지/기흥 화성(동탄2만 해당)

인천시 연수/남동/서구

대구 수성구

대전 동/중/서/유성구

세종(행복도시 예정지만 해당)

2년 이상 실거주 기간 계산

조합원은

해당 주택을 소유 개시한 날부터

 기산하여

 조합원 분양 신청시까지

2년 이상 거주 하여야 합니다

단

연속 거주가 아닌 

합산 거주기간으로 계산합니다

즉 거주하다가

중간에 다른데서 거주하다가

다시 거주해도

총 기간 동안 

소유주가 동일하다면

이전의 거주기간과 

현재의 거주기간을 합해서

인정해 주겠다는 것입니다

그러나 만약 

해당 주택을 양도하고

 다시 매입한 경우에는

재매입 시점부터 새로이 

기산합니다

즉 중간에 양도했었다면

소유주의 변경이 있었기에

그 이전의 거주기간을 

인정하지 않는다는 의미입니다

위의 예에 따른 

2년 실거주 요건을 충족하지 않으면

분양신청 자격이 주어지지 않고

감정평가에 따른 감정가격으로 

현금청산을 받게 됩니다

적용되는 시기는

도시 및 주거환경정비법이 개정되는

2020년 12월 이후

최초 조합설립인가를 신청하는 

재건축 사업부터 적용됩니다

그러므로

이전에 이미

 조합원 지위를 획득한 자는

2년 이상 실거주 요건이

적용되지 않습니다

2년 실거주 요건의 문제점

1

 4년 단기임대부터 

8년 장기일반임대에 

이르기까지

만약 

임대의무기간내에 

분양 신청일이 정해지면

이미 임대를 주고 있는

주택임대업자의 경우

2년 이상 실거주 요건을 

충족할 수 없어

분양신청 자격이 안되기에

아파트 분양권을 

받을 수가 없게 됩니다

2

위와 같은 이유로

 만약 

실거주 2년 조건을 충족시키기 위해

기존의 임대차계약을 해지하고 

거주하던 임차인을 내보내게 되면

임대의무기간 불이행으로 인해

3천만원의 과태료를 

맞을 수 있습니다

여기에 

주택임대사업자로써 받아온 

취득세 감면/ 재산세 감면/

종·부·세 합산배제/ 

1세대 1주택 양도세 비과세 등

혜택들도 모두 

반환해야 할 수도 있습니다

3

임차인의 불안정한 거주권을 

보호하기 위해 만들어진 

임대차 3법 중 하나인 

계약갱신청구권은

2년 전·월세 계약기간 이후

임차인이 임대인에게 

다시 임차기간을 갱신연장하도록 

강제할 수 있는 권리입니다

단 

집주인이 직접 거주시에는 

이런한 갱신요구를

거절할 수 있도록 규정되어 있습니다

재건축 아파트에서 임대인이

2년 실거주 조건 충족시키고

분양신청을 하기위해

직접 거주하여야 한다는 명분으로

 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하게 되면

임차인의 거주권이 불안정하게 됨으로써

임차인을 위한 

새로운 임대차 3법 중 하나인 

계약갱신청구권의 의미가 

퇴색하게 될 수도 있습니다