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부부 공동명의의 

임대주택 1채는 

장기보유특별공제 70% 

못 받는다?

2020년 5월 국세청에서

부부공동명의의 임대주택에 대해

장기보유특별공제 혜택은 없다는

의미로 회신을 발표함으로써

임대주택시장에 파장을 

일으킨바 있습니다

이에 대한 자세한 내용을

알아봅니다

주택임대사업자의 경우

년도와 조건에 따라

장기보유특별공제의 혜택이 

달라져 왔습니다

이에 대해 먼저 알아보고

이와 관련된

부부 공동명의 임대주택의 

장·특·공에 대해 알아보겠습니다

(1) 2018년 4월 1일 이후

등록한 임대주택은

 4년짜리 단기임대주택의 경우에는

장·특·공 혜택이 없고

8년짜리 준공공임대주택에는

 장·특·공 혜택이 있습니다

(2) 2018년 7월 17일 

단기임대는 단기민간임대로 

 준공공임대는 장기일반민간임대로

용어를 변경합니다

그리고

해당 임대주택이

① 전용면적 85㎡ 이하 

② 임대료 연 증가율 5% 이하의 

조건을 충족시키면

(이 때 금액요건 없음)

8년 임대시에는  장·특·공 50% 

10년 이상 임대시  장·특·공 70%의 

혜택을 부여하였습니다

(3) 2018년 9월 13일 이후에는

① 전용면적 85㎡ 이하 

② 임대료 연 증가율 5% 이하의

조건에

③ 임대개시일 당시 기준시가로

 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하의

금액조건을 신설하여 

조건들을 충족시키면

해당 임대주택이

8년 임대시에는  장·특·공 50% 

10년 이상 임대시  장·특·공 70%의 

혜택을 부여하도록 하였습니다

이후 

임대기간을 채운

단기민간임대주택은 

등록갱신을 하지 못하게 하여

폐지절차를 밟게되고

(4) 장기일반민간임대주택으로만

등록이 가능하도록 변하여

지금 시행중입니다

이러한 임대주택 중

부부공동명의로 된 

장기일반민간임대주택인 

임대주택 1채에 대해

장·특·공 혜택을 볼 수 없다고

국세청이 해석을 한 것입니다

다음은 

국세청 유권 해석의 내용입니다

조세특례제한법에 따른

장기일반민간임대주택의 

양도소득세 과세특례

(여기서는 장기보유특별공제를 의미)는

 민간임대주택에 관한 특별법에 따라

8년 이상 임대할 목적으로 

1호 이상의 민간임대주택을 취득하여

임대사업자로 등록한 거주자가 

조세특례제한법의 요건을 

모두 충족하는 경우에 적용되는 것으로

부부공동명의의 임대주택과 같이

지분형태로 소유하는 

공동사업자의 경우에는

거주자별로 

임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여

1호 이상인 경우에만 

양도소득세 과세특례

(여기서는 장기보유특별공제를 의미)

 규정이 적용된다 할 것입니다

라고 해석하고 있습니다

그러므로

부부가 임대주택 1채를 

공동소유한 경우에는

균등지분이란 전제하에

 각자가 0.5채씩 가지게 되는 결과

남편이나 아내 그 누구도 

온전히 1채를 가진 것이 아니다

라는 의미가 됩니다

국세청 해석 중

1채 이상을 8년 이상 임대할 때 

장·특·공이 적용되기에

위의 부부 공동명의의 경우에는

그 누구도

1채 요건이 갖춰지지 않아

장·특·공 혜택 대상이 

되지 않는다는 의미입니다

이를 역으로 해석하게 되면

장·특·공 혜택을 받을 수 있는

 1채를 만들기 위해서는

 다른 임대주택을 구입하여

부부공동명의로 하고 

균등지분율로 0.5채씩 가진 후

기존의 0.5채와 합하여 

온전한 1채로 만들면

장·특·공 혜택을 받을 수 있다는

의미가 됩니다

문제가 많은 국세청의 해석에 따르면

(1)

장·특·공 혜택을 받을 수 있는 

1채로 만들기 위해

1채 미만의 주택이

오히려 상대적으로 피해를 입는

경우가 발생하는데

이는 주택을 보유하지 못한

이들에 대한 역차별이라 할 것입니다

 (2)

장·특·공 70% 혜택을 받기 위해서는

2022년 12월 31일까지

추가로 주택을 매입해서 

장기일반민간임대 등록을 해야 하는데

이는 정부에서 추진하는

다주택자를 줄이기 위한 시책에도

반하는 결과를 가져오고

오히려 부부가 다주택자가 되어

세금을 더 많이 내게 되는

모순을 불러올 수도 있습니다